Sprzedaż nieruchomości: zadatek a przychód podatkowy

Przeczytaj także: Jak ustalić datę powstania przychodu w spółce z tytułu sprzedaży lokali?

Aby wyjaśnić powyższą kwestię, konieczne jest przywołanie przepisów podatkowych w zakresie przychodów podatkowych oraz daty ich powstania oraz przepisów kodeksu cywilnego w zakresie formy, w jakiej powinna być zawarta umowa sprzedaży nieruchomości oraz wyjaśniających pojęcie zadatku.

Jak wskazuje art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Natomiast za datę powstania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

• wystawienia faktury albo
• uregulowania należności.

Powyższa zasada ma także zastosowanie w podatku dochodowym od osób prawnych (dalej ustawa o CIT).
Przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT i odpowiednio art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT wskazują, że do przychodów tych nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Art. 155 i 158 kodeksu cywilnego wskazują, że umowa sprzedaży zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi tę własność na nabywcę. Dodatkowo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Art. 394 K.c. wskazuje natomiast, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Jak wynika z zestawienia powyższych przepisów, przychodem nie jest pobrana wpłata czy zarachowane należności na poczet przyszłych dostaw towarów i usług. Oznacza to, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę na poczet przyszłych świadczeń. Co istotne, ustawodawca nie wskazał tutaj, o jakiego typu wpłaty chodzi (czyli nie wskazał np., że chodzi jedynie o zaliczki). Można zatem zaliczyć do nich także zadatki, a tym samym jego wpłata nie skutkuje powstaniem przychodu u sprzedawcy. Jest on bowiem bardzo zbliżony do zaliczki, z tą różnicą, że w przypadku nie wywiązania się z umowy przez kupującego, otrzymujący zadatek go zatrzymuje, a w przypadku nie wywiązania się z umowy przez sprzedającego, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje natomiast w dacie podpisania aktu notarialnego (czyli w naszym przypadku w maju 2008 r.). Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego, na przeniesienie własności nieruchomości nie ma wpływu jej wydanie, wpłata zaliczki, zadatku czy nawet oddanie do używania, a podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Dopiero w tej chwili kwota za tę nieruchomość staje się należna zbywcy.

Warto w tym miejscu przypomnieć także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt II FSK 1434/05), w którym to sąd wskazał, że o przychodzie należnym w myśl ustawy o CIT w zakresie sprzedaży nieruchomości można mówić dopiero wtedy, gdy zostanie zawarta umowa sprzedaży tych nieruchomości w formie aktu notarialnego. Dopiero wtedy podatnik może się domagać ustalonej w tej umowie ceny, co oznacza, że jest to kwota należna. Wcześniejsze wpłaty należy natomiast traktować jako zaliczki na poczet uzgodnionej ceny. Wyrok ten co prawda dotyczył stanu prawnego sprzed 2007 r. lecz nadal zachowuje on swoją aktualność.

Zatem przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę. Natomiast wcześniejszy zadatek, czy też późniejsza wpłata należności za tę nieruchomość, nie wpływają na datę powstania tego przychodu w myśl ustaw o podatku dochodowym.