Sprzedaż nieruchomości: jakie przepisy podatkowe?

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu tą ustawą jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i innych gruntów, jeżeli sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Te przepisy są względnie stałe.

Niestety tego samego nie można powiedzieć o zasadach określania podstawy opodatkowania, wysokości podatku czy ulg w tym zakresie.

Obecnie bowiem, zgodnie z art. 30e tejże ustawy stawka podatku wynosi 19% i jest liczona od dochodu uzyskanego ze sprzedaży, przy czym dochodem jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania (te zostały określone w art. 22 ust. 6c i 6f ustawy).

Ulga w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości została natomiast określona w art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy, która zwalnia z tego podatku podatników, którzy byli w zbywanej nieruchomości zameldowani na pobyt stały przynajmniej przez rok czasu przed datą zbycia (aby skorzystać z ulgi, trzeba złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym). Przypomnijmy ponadto, że dopiero w tym roku (czyli po ponad roku obowiązywania przepisów) rozstrzygnął się spór, jak liczyć okres zameldowania w przypadku tejże ulgi.

Tak jest od 2007 r. A jak było wcześniej?
Otóż do końca 2006 r. stawka podatku wynosiła nie 19 proc., a 10. Ponadto opodatkowany był przychód a nie dochód. Inne były też ulgi i zwolnienia. Otóż podatku nie trzeba było płacić, jeżeli w terminie dwóch lat od daty zbycia sprzedawca przeznaczył uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe (np. zakup budynku lub mieszkania, gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont, modernizację domu lub mieszkania położonych w Polsce). Ponadto podatku nie trzeba było płacić, jeżeli pieniądze przeznaczono na spłatę kredytu zaciągniętego na powyższe cele.

Bardzo istotne jest także to, że zwolniona z podatku była sprzedaż nieruchomości, których nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Zwolnienia te były zawarte w obowiązującym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT.

A jak będzie?
Od 2009 r. ma zostać zlikwidowana ulga meldunkowa (czyli art. 21 ust. 1 pkt 126 zostanie uchylony już po dwóch latach obowiązywania). Ma ją natomiast zastąpić ulga podobna do tej, która obowiązywała wcześniej (projektowany art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 – 28 ustawy), czyli w przypadku przekazania przychodu na własne cele mieszkaniowe. Środki uzyskane ze sprzedaży będą jednak mogły zostać wydatkowane na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych nie tylko w Polsce, ale także na terytorium innego państwa członkowskiego Unii Europejskiej lub innego państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Kwota dochodu zwolniona z podatku będzie liczona proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty.

Przykład Podatnik nabył nieruchomość za 200 000 zł. Sprzedał ją natomiast za 300 000 zł. Uzyskał zatem dochodów w wysokości 100 000 zł (podatek wynosi 19 000 zł). W terminie dwóch lat poniósł jednak wydatki na własne cele mieszkaniowe w wysokości 270 000 zł. Zwolniony z podatku będzie zatem dochód w wysokości:
(100 000 x 270 000) / 300 000 = 90 000 zł
Podatnik zapłaci zatem podatek od 10 000 zł (czyli 1 900 zł).

Nie wróci natomiast zwolnienie dotyczące sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie. Zatem – tak jak i obecnie – w przyszłości podatnicy będą musieli opodatkować sprzedaż nieruchomości lub praw do nich nabytych w spadku lub darowiźnie (oczywiście tylko do tych, które zostały nabyte w ten sposób po dniu 31 grudnia 2006 r.).