Sprzedaż nieruchomości: jak liczyć 5 lat w PIT?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości nie zawsze podlega PIT

Kolejne wątpliwości powstają przy przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Jak w takiej sytuacji liczyć pięcioletni okres?

Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 21 kwietnia 1999 r., nr PB2/MK-0212/99 wskazało, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności dokonanego na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Zgodnie z powyższym zatem jeżeli minął 5-letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego, sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym.

Przykład

Pan Piotr w 1995 r. nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu. W 2002 r. rozpoczął na nim budowę budynku mieszkalnego, która zakończyła się w roku 2004. W 2006 r. przekształcił prawo wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. W 2007 r. natomiast sprzedał posiadaną nieruchomość

Jak wskazano wyżej, pięcioletni okres w takiej sytuacji liczy się od końca roku, w którym podatnik nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu (czyli od końca 1995 r.). Tym samym sprzedaż nieruchomości w roku 2007 nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku dochodowym.

Kolejna kłopotliwa sytuacja występuje, gdy jedno z małżonków posiada nieruchomość, która następnie jest wnoszona do majątku wspólnego. Czy w przypadku jej sprzedaży przed upływem pięcioletniego okresu od końca roku kalendarzowego, w którym została ona wniesiona do majątku wspólnego jedno z małżonków będzie musiało zapłacić podatek dochodowy?

W takiej sytuacji organy podatkowe stoją na stanowisku, iż liczy się data nabycia nieruchomości przez pierwszego z małżonków. Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, że nieruchomość ta została w okresie późniejszym włączona do majątku wspólnego małżonków na podstawie umowy rozszerzającej współwłasność majątkową małżeńską. Wniesienie takiej nieruchomości do majątku wspólnego nie jest bowiem nabyciem tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. interpretacja Urzędu Skarbowego w Tychach z 09.04.2005 r. nr USPD/415/T-68/2/512/2005).

Przykład

Jan Kowalski nabył nieruchomość w 1998 r. Jego żona (Maria Kowalska) natomiast na podstawie umowy rozszerzenia współwłasności majątkowej małżeńskiej stała się jej współwłaścicielem w 2004 r. W 2005 r. małżonkowie powyższą nieruchomość sprzedali. Czy Maria Kowalska powinna zapłacić podatek dochodowy od tej sprzedaży?

Zgodnie z powyższym pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym pierwszy z małżonków nabył nieruchomość, czyli od końca 1998 r., a fakt ustanowienia współwłasności małżeńskiej w późniejszym okresie pozostaje tutaj bez znaczenia. Tym samym Maria Kowalska podatku dochodowego od takiej sprzedaży płacić nie musi.