Podatek od najmu: trzeba wpłacać zaliczki

Przeczytaj także: Usługa najmu mieszkania nie zawsze zwolniona z VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił urząd skarbowy?

W skierowanym do organu podatkowego zapytaniu podatniczka wyjaśniła, że jest współwłaścicielką w 2/9 wynajmowanej nieruchomości. Podobne części posiadają także brat i siostra. Gmina jest właścicielem 1/3 nieruchomości. Najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, a zarząd nad nieruchomością sprawuje administracja nieruchomościami. W tym roku wypłaciła ona po raz pierwszy zysk z najmu w dwóch ratach: w m-cu kwietniu kwotę 5 944,71 zł i w m-cu czerwcu kwotę 7 027,50 zł. Są to wypłaty jednorazowe i nie ma gwarancji, że będą następne. Podatniczka wyjaśniła także, że jest emerytką i nie osiąga innych dochodów. W związku z powyższym podatniczka wystąpiła z zapytaniem, czy powinna wpłacać zaliczki na podatek dochodowy z tytułu najmu, czy też dochód ten powinna rozliczyć tylko w zeznaniu rocznym? W przedmiotowej sprawie urząd skarbowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Kwestię dotyczącą zarządzania nieruchomościami reguluje ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z art. 185 ust. 1 cyt. ustawy zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a zatem nie może sam rozliczać przychodów oraz kosztów z tytułu najmu. Zarządca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, a powstała nadwyżka przychodów nad kosztami, zostaje przekazana właścicielom stosownie do ich udziału w nieruchomości i wówczas podlegać będzie przez nich opodatkowaniu.

Przychody z najmu stanowią samoistne źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Dochodem z tego źródła, stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W świetle art. 22 ust. 1 powołanej ustawy kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, że jest Pani współwłaścicielem w 2/9 części wynajmowanej nieruchomości. Zarząd nad ww. nieruchomością sprawuje Administracja Nieruchomościami. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez Administrację Nieruchomościami w dotychczasowych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia jednak współwłaścicieli tej nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych.

Zgodnie z postanowieniem art. 7 § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. Zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy osiągający m.in. dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h. Zgodnie z art. 44 ust 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego (...).W myśl art. 44 ust. 3 pkt 1 ustawy cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek wpłacenia zaliczki na podatek dochodowy powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku, czyli w 2007 r. – 3.013,00 zł. Zaś w terminie do 30.04. roku następującego po roku podatkowym podatnicy ci zobowiązani są - zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - do złożenia urzędom skarbowym zeznania, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochody (poniesionej straty) w roku podatkowym.

REASUMUJĄC:
Mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony we wniosku, tj. wypłata zysku z najmu w miesiącu kwietniu i miesiącu czerwcu w łącznej kwocie 12 972,21 zł: 3 osoby wg stanu faktycznego, brat i siostra mają takie same udziały jak Pani, kwota przypadająca na Panią wynosi 4.324,07 zł, a więc przekroczyła kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku począwszy od miesiąca czerwca 2007r. (…)”

Pełną treść postanowienia/decyzji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów