Sprzedaż nieruchomości nie zawsze podlega PIT

Przeczytaj także: Fundusz remontowy a podatek od sprzedaży nieruchomości

Wyjaśnienia tej kwestii udzieliło samo Ministerstwo Finansów w piśmie nr PB2/PS/033-0283-1090/04 p.o. Dyrektora Departamentu Podatków Bezpośrednich z 30.08.2004 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie. Zgodnie ze stanowiskiem zawartym w piśmie: „(…) w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a wyżej powołanej ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia. (…)”

Wyjątkiem od powyższej zasady jest jednak wybudowanie budynku na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. Jak podaje Ministerstwo Finansów w cytowanym piśmie – w takiej sytuacji mamy do czynienia z dwiema datami, bowiem „(…) nieruchomością jako źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli jest wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy więc liczyć odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. By móc ustalić źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości budynkowej usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, należy określić dwie daty: datę sprzedaży i datę wybudowania tej nieruchomości. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest zatem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku. (…)”

Nieruchomości nabyte lub wybudowane do końca 2006 roku

Okres pięcioletni nie jest jedynym wyjątkiem, który zwalnia sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych od podatku dochodowego. Opis kolejnych wymaga jednak rozbicia na przepisy obowiązujące do końca 2006 roku oraz od 2007 roku. Wskazać także należy, iż przepisy obowiązujące do końca 2006 roku należy stosować w odniesieniu do sprzedaży praw majątkowych lub nieruchomości, które zostały nabyte lub wybudowane do 31 grudnia 2006 roku. Nie ma tutaj znaczenia data ich zbycia. Zatem nowe przepisy (które weszły w życie z dniem 01 stycznia 2007 roku) mają zastosowanie jedynie do praw majątkowych lub nieruchomości, które zostały nabyte lub wybudowane nie wcześniej niż 01 stycznia 2007 roku.