Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Rozliczenie PIT - co musisz wiedzieć, zanim złożysz deklarację?

W myśl art. 3 ust. 2 zd. 1 ustawy z 1994 r, udział w takiej współwłasności jest prawem związanym z własnością lokalu (prawem głównym jest tu prawo własności lokalu, a prawo - udział - właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości jest prawem podrzędnym), wobec czego udział taki nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, a rozporządzenia własnością lokalu odnoszą skutek także względem udziału. Natomiast zd. 2 art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. stanowi, iż tak długo, jak długo trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, wyłączając tym samym w omawianej sytuacji zastosowanie art. 210 k.c., przyznającego każdemu ze współwłaścicieli uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności."

Zgadzam się też z poglądem Stelli Brzeszczyńskiej, zawartym w artykule pt. "Charakter umowy developerskiej" Stella Brzeszczyńska, w Przeglądzie Podatkowym Nr 12/2002 pisze ona w nim, iż "Ustanowienie odrębnej własności lokalu oznacza powstanie prawa własności nieruchomości lokalowej. Dopóki to nie nastąpi, rzeczy - w sensie prawnym - nie ma. Jest tylko nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem albo nieruchomość budynkowa (jeśli budynek stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste)".

Oczywiście, w omawianym przypadku mamy możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych wraz z udziałami ułamkowymi w działce budowlanej w drodze jednostronnej czynności prawnej dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości gruntowobudynkowej. Z chwilą sporządzenia w/w aktu notarialnego nieruchomość gruntowobudynkowa tj. działka z hotelem w sensie prawnym przestaje istnieć. W/w rzecz prawnie przestaje istnieć. W konsekwencji, ponieważ zmiana stanu cywilnoprawnego jest elementem stanu podatkowego, w sensie podatkowym (tutaj – podatku dochodowego) dotychczasowy środek trwały firmy spółki jawnej również przestaje istnieć.

W sensie księgowym następuje też likwidacja środka trwałego. Księgowa spółki jawnej dokonuje wykreślenia środka trwałego z ewidencji księgowej środków trwałych firmy oraz z podatkowej ewidencji środków trwałych pt.:„"Likwidacja środka trwałego - akt notarialny sygn. akt z dnia... wyodrębnienie lokali mieszkalnych wraz z fizycznym podziałem gruntu i wydzieleniem udziałów w gruncie w proporcji do powierzchni lokali mieszkalnych".

Ponieważ rzecz przestaje istnieć jako taka z mocy prawa (art. 199 k.c.) na podstawie zgodnego aktu woli współwłaścicieli rzeczy, złożonego przed notariuszem, dlatego takiego cywilnego aktu notarialnego nie jest w stanie zakwestionować ani sąd powszechny ani organ podatkowy czy sąd podatkowy (WSA czy NSA). Jest to czynność legalna i często spotykana w obrocie prawnym. Każde umowne zbycie rzeczy na której jest współwłasność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli wszyscy się zgadzają co do zbycia w/w rzeczy, to zbycie dochodzi do skutku.

Poza tym, rzeczy podzielne można podzielić. Przy podziale rzeczy wymagana jest też zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym przypadku mamy wspólników spółki osobowej (spółki jawnej), którzy mają w swojej współwłasności hotel z działką, więc jeżeli się zgadzają na podział działki i zmianę przedmiotu współwłasności na inną (lokale z udziałami gruntowymi), to nikt nie jest im w stanie tego zabronić! Ponieważ likwidacja środka trwałego nie powoduje powstania obowiązku podatkowego ani w podatku PIT ani w podatku VAT, dlatego wyodrębnienie lokali mieszkalnych wraz z udziałami w gruncie z działki z hotelem nie skutkuje opodatkowaniem ani w PIT ani w VAT.