Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Podatek u źródła 2023 (WHT): jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać ze zwolnień, zwrotów i innych preferencji podatkowych?

Wolne od podatku PIT są, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT:
przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, czyli dalej, jak w wariancie nr 3.

II. Metoda optymalizacji opodatkowania zbycia nieruchomości -cywilnoprawne przeistoczenia rzeczy i powstanie nowych praw własności

Wyłączenie sprzedaży nieruchomości gruntowo-budynkowej z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług nie może skutecznie się odbyć bez cywilnoprawnego przeistoczenia rzeczy, dokonanego zgodnym acz jednostronnymi notarialnymi oświadczeniami woli współwłaścicieli nieruchomości.

1. Sposób postępowania:
1. pozyskanie pozwolenia budowlanego o zmianie przeznaczenia nieruchomości z celów mieszkaniowo-hotelarskich na cele mieszkaniowe

2. ustanowienie odrębnej własności ułamkowej gruntów z wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali mieszkalnych i garaży ze współzarządem mieniem wspólnym w formie aktu notarialnego, tj. bez ustanawiania wspólnoty mieszkaniowej za zgodą wszystkich wspólników – współwłaścicieli nieruchomości, zgodnie z art. 199 k.c. (do wyodrębnienia własności lokali i ułamków w gruncie czyli do rozporządzania rzeczą wspólną jako do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli). Ustanowienie odrębnej własności lokal mieszkalnych oznacza zgaśnięcie prawa własności nieruchomości gruntowo budynkowej - działki z hotelem ( w związku z ustaniem bytu prawnego tej działki z hotelem tj. zarówno desygnatu pojęcia prawnego czyli przedmiotu objętego tym pojęciem prawnym jak i samego pojęcia definicji prawnej) a pierwotne powstanie prawa własności nieruchomości lokalowych.

3. umowny podział idealny nieruchomości gruntowej na udziały i fizyczne wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku uprawnia wspólników spółki jawnej do likwidacji działki z hotelem jako środka trwałego przedsiębiorstwa spółki jawnej i jej wyksięgowanie z ewidencji środków trwałych

4. dokonanie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w gruncie przez poszczególnych właścicieli w formie aktu notarialnego z opłaceniem stosownego podatku od czynności cywilnoprawnej

Korzyści podatkowe: 0 zł PIT od transakcji bez ciężaru podatkowego w postaci konieczności ponownego zaangażowania 3000000 zł w ciągu 2 lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe

1. Legalne oszczędności podatkowe na w/w transakcji wyniosą:
1. co najmniej 588 994,40 zł PIT od transakcji w porównaniu do wariantu 1.
2. 300 000 zł PIT od transakcji w porównaniu do wariantu 2.
3. korzyści podatkowe: 0 zł PIT od transakcji przy konieczności ponownego zaangażowania 3 000 000 zł w ciągu 2 lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe w wariancie 3
4. korzyści podatkowe: 0 zł PIT od transakcji przy konieczności ponownego zaangażowania 3000 000 zł w ciągu 2 lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe w wariancie 4