Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Przeczytaj także: Polski Ład: przychody z najmu opodatkowane tylko ryczałtem ewidencjonowanym

W trudniących się najmem mieszkań Polski Ład uderza podwójnie, tj. zabiera jedną z dostępnych form opodatkowania oraz pozbawia istotnej części kosztów (przy czym to dotyczyć będzie nie tylko rynku najmu).

Prywatny najem tylko na ryczałcie ewidencjonowanym

Obecnie osoby trudniące się tzw. prywatnym najmem (czy dzierżawą), a więc poza działalnością gospodarczą, mają do wyboru dwie formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów: skala podatkowa oraz ryczałt ewidencjonowany.

Druga forma, czyli ryczałt, jest fakultatywna dla podatnika i prostsza w rozliczeniu. Podatek jest tutaj płacony od uzyskanego z najmu przychodu. Jego stawka to 8,5% takiego przychodu, lecz gdy ten w skali roku przekroczy 100.000 zł, nadwyżkę trzeba opodatkować stawką 12,5%. Ważne jest też to, że limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków. Nie ma przy tym znaczenia co jest przedmiotem samego najmu/dzierżawy. Mogą to być zatem zarówno ruchomości jak i nieruchomości.
Wartym podkreślenia jest też to, że jeden limit 100.000 zł obejmuje zarówno przychody z najmu/dzierżawy prywatnego, jak też wybrane przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (np. usługi zakwaterowania, najmu, obsługi nieruchomości, prace rozwojowe, wynajem środków transportu).

Opodatkowanie przychodów z najmu/dzierżawy skalą podatkową oznacza liczenie podatku wg wyższych stawek (17%, 32%), ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Stosowana jest tutaj ogólna definicja kosztu podatkowego – mówiąc zatem w pewnym uproszczeniu kosztem jest każdy (poniesiony) wydatek który służy uzyskaniu przychodów z najmu/dzierżawy.

Tej formy opodatkowania podatnicy mają zostać pozbawieni w przyszłym roku. Zostanie im zatem opodatkowanie jedynie ryczałtem ewidencjonowanym (chyba że zdecydują się na wykonywanie takich usług w ramach działalności gospodarczej, co jednak wiąże się z dodatkowymi daninami).

Brak amortyzacji nieruchomości o charakterze mieszkalnym

Od 2022 r., zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, wydatki na zakup/wybudowanie nieruchomości mieszkalnych nie będą stanowiły kosztów podatkowych. Zamiana ma objąć zarówno wydatki, które zostaną poniesione po 1 stycznia 2022 r., jak i te ponoszone wcześniej (tj. przed rokiem 2022). W jaki sposób ustawodawca chce zrealizować ten cel?

Zmiana ta ma objąć zarówno nieruchomości służące prowadzonej działalności gospodarczej, jak i oddane w najem bądź dzierżawę.

Przypomnijmy, obecnie zakup mieszkania, czy domu z przeznaczeniem na wynajem bądź celem prowadzenia w nim działalności (np. jako biuro) skutkuje uznaniem takowych za środek trwały, który podlega amortyzacji. Podobnie jest z wybudowaniem takiego obiektu. Odpis amortyzacyjny jest natomiast kosztem podatkowym. Roczne stawki amortyzacji są różne w zależności od tego, z jaką konkretnie nieruchomością mamy do czynienia. Mogą wahać się w granicach od 1,5% do nawet 10% wartości początkowej (którą jest cena nabycia, koszt wytworzenia, a niekiedy wartość oszacowana).

Po wejściu w życie zmian przewidzianych w Polskim Ładzie, koszt podatkowy w postaci comiesięcznego odpisu amortyzacyjnego po prostu przestanie istnieć. Skąd tak radykalna zmiana?

Innymi słowy projektodawcy uznali, że wpływy budżetowe z tytułu podatku dochodowego są zbyt niskie właśnie z tego powodu, że podatnicy amortyzują nieruchomości mieszkalne, dlatego należy to ukrócić.