Podatek od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą

Przeczytaj także: Ostatni dzwonek na obniżenie podatku od nieruchomości firmowych za 2023 r.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt SK 39/19) przyniósł odpowiedź na część wątpliwości. Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją taką wykładnię przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa o PIOL), która prowadzi do tego, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. To oznacza, że jeśli przedsiębiorca posiada jakąś nieruchomość, której, z różnych powodów nie wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej, to nieruchomość ta nie powinna być opodatkowana stawką dla przedsiębiorców.

W dalszym ciągu jednak mogą pojawiać sytuacje wątpliwe. Można wskazać wiele okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy ustalaniu czy nieruchomość służy działalności gospodarczej, w szczególności:

• czy właściciel nabył nieruchomość do majątku osobistego, czy do majątku prowadzonego przedsiębiorstwa,
• czy nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i czy podatnik dokonuje od niej odpisów amortyzacyjnych,
• czy wykorzystywanie nieruchomości do celów działalności gospodarczej jest przejściowe czy trwałe,
• czy jakiekolwiek związane z nieruchomością wydatki wliczono w poczet kosztów uzyskania przychodu.

W szczególności problematyczne mogą być sytuacje, gdy przedsiębiorca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, np. zajmuje się tzw. flipowaniem (kupuje nieruchomość, remontuje lub ulepsza i sprzedaje z zyskiem) albo nabywa nieruchomości w celu ich wynajmowania. Jeżeli przedmiotem tego obrotu są nieruchomości mieszkalne może pojawić się dylemat, jaką stawkę podatku zastosować.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o PIOL rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie:

• od gruntów:
  • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 0,99 zł od 1 m2 powierzchni,
  • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,52 zł od 1 m2 powierzchni,
• od budynków lub ich części:
  • mieszkalnych - 0,85 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 24,84 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 8,37 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;

W przypadku flipów najczęściej mamy do czynienia z budynkami mieszkalnymi, wątpliwości może natomiast budzić to czy są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Niewątpliwie występują one jako przedmiot prowadzenia działalności gospodarczej i są towarem handlowym.

Wskazać jednak należy, że ustawodawca wyraźnie odróżnia budynki związane z działalnością gospodarczą od budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22.07.2020 r., II FSK 1089/20, wyjaśnił, że przez "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej" należy rozumieć faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań w budynku, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że chodzi tu o zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej, do której odwołuje się ustawodawca w przepisie art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o PIOL, a więc działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców. Innymi słowy, budynki są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej wtedy, kiedy w nich prowadzona jest ta działalność, a nie wtedy gdy są przedmiotem tej działalności.

Inaczej będzie w przypadku lokali niemieszkalnych, które muszą być jedynie „związane” z działalnością gospodarczą, a nie „zajęte” na jej cel. Jeżeli przedsiębiorca handluje nieruchomościami, to trudno uznać, że nie są one związane z jego działalnością gospodarczą. Nie ma przy tym znaczenia, czy w budynkach tych prowadzona jest działalność gospodarcza i czy znajdują się one w ewidencji środków trwałych. Dotyczy to zarówno całych budynków jak i wyodrębnionych lokali, które nie są mieszkalne. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31.03.2015 r., II FSK 559/13 "nieruchomość staje się elementem przedsiębiorstwa osoby fizycznej lub można ją uznać za związaną z tym przedsiębiorstwem, jeżeli w jakikolwiek sposób jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (nie jest przy tym objęta podatkiem rolnym albo leśnym) lub – biorąc pod uwagę cechy faktyczne tej nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej – może być wykorzystana wprost na ten cel."

Podsumowując, przy ustalaniu stawki podatku od nieruchomości w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na charakter budynku lub jego części. Jeśli nie ma on charakteru mieszkalnego, a jest przedmiotem obrotu, wówczas będzie objęty stawką dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Jeżeli natomiast ma charakter mieszkalny, to stawką dla działalności gospodarczej może być objęty jedynie wówczas, gdy w takim budynku rzeczywiście fizycznie prowadzona jest działalność gospodarcza. Jeżeli jednak służy on celom mieszkaniowym, to podlega niższej, przewidzianej dla nieruchomości mieszkalnych, stawce.