Sprzedaż nieruchomości: kwota odstępnego z podatkiem VAT

Przeczytaj także: Gmina nie zapłaci VAT od opłat za dworzec autobusowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W ramach prowadzonej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT) wnioskodawca planuje zakup nieruchomości od osób prywatnych w celu ich dalszej odsprzedaży. W tym celu będzie zawierał umowy przedwstępne sprzedaży, na mocy której strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie. Na podstawie umowy przedwstępnej wnioskodawca będzie wpłacał sprzedawcy zaliczkę na zakup ruchomości.
Sprzedawca będzie przy tym miał prawo do dnia wskazanego w umowie przedwstępnej do odstąpienia od umowy w zamian za zwrot uiszczonej zaliczki oraz zapłatę kwoty odstępnego umówionej w umowie przedwstępnej.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy kwota otrzymanego odstępnego będzie opodatkowana podatkiem VAT? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. vchalup - Fotolia.com

Wynagrodzenie za odstąpienie od umowy jest opodatkowane VAT

Przedsiębiorca, który za wynagrodzeniem godzi się na to, aby nabywaną przez niego - zgodnie z umową przedwstępną - kupiła inna osoba, na potrzeby VAT świadczy z tego tytułu usługę, która jest opodatkowana tym podatkiem

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w jego działalności gospodarczej.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego, świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Zauważyć należy, że przy określeniu czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą. Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności.

W związku z powyższym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odstępnym przynosi wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę.

Ponadto podkreślić należy, że w rozumieniu ustawy zobowiązanie się do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji należy uznać za świadczenie usług wówczas, gdy odbywa się w ramach stosunków obligacyjnych.

Zatem, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Odnosząc się do pojęcia odszkodowania, należy zauważyć, że jest to termin niezdefiniowany w ustawie o podatku od towarów i usług. Regulacje dotyczące odszkodowania zostały zawarte w przepisach ustawy Kodeks cywilny.

Z postanowień art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§ 2 ww. artykułu).

Na podstawie ww. przepisu odszkodowanie uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zatem, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ustalanie statusu wypłacanej rekompensaty, jako podlegającej, bądź nie opodatkowaniu podatkiem VAT, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie ma bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wtedy kwota otrzymanych odszkodowań nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako taka nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.(…)

Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, dokonanej w zamian za odszkodowanie (rekompensatę) niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy te czynności skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.

Zauważyć należy, że w świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu, bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Co do zasady, obowiązek pokrycia szkody powstaje z uwagi na dokonanie czynności zabronionej (ex delicto) lub w wyniku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania postanowień umowy (ex contracto).

Podkreślając, że decydujące znaczenie dla oceny skutków prawnych umów w stosunkach pomiędzy stronami ma ich treść, a nie nazwa, stwierdzić należy, że w ocenie tut. Organu, w przedmiotowej sprawie kwota odstępnego nie posiada cech odszkodowania za poniesioną szkodę, gdyż nie zaistniały okoliczności, które w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego powodują szkodę i determinują wypłatę odszkodowania.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 395 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Natomiast w myśl art. 396 Kodeksu cywilnego, jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Skuteczne odstąpienie od umowy w wyniku zapłaty odstępnego wymaga spełnienia następujących warunków:
• zawarcia w umowie stron klauzuli umownego prawa odstąpienia od umowy;
• zawarcia postanowienia co do odstępnego;
• złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy;
• równoczesna z tym oświadczeniem zapłata odstępnego.

Ponieważ odstępne jest kwalifikowaną postacią umownego prawa odstąpienia, stąd, w wyniku braku ustawowych odmiennych regulacji w tym przedmiocie – stosuje się do niego przepisy dotyczące umownego prawa odstąpienia (art. 395 Kodeksu cywilnego), art. dotyczące określenia terminu wykonania prawa odstąpienia, sposobu odstąpienia. W razie skutecznego odstąpienia umowę uważa się za niezawartą. Do obowiązku zwrotu wykonanych już świadczeń oraz wynagrodzenia za usługi i korzystanie z rzeczy – stosuje się odpowiednio art. 395 Kodeksu cywilnego.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym, w ocenie tutejszego Organu, mamy do czynienia ze świadczeniem usługi, gdyż określone świadczenie pieniężne jest wypłacane w zamian za zgodę na odstąpienie od umowy kupna-sprzedaży. Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – w zamian za wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy przyrzeczonej Wnioskodawca otrzymuje określone świadczenie pieniężne. Jak wynika z wniosku świadczenie pieniężne należne z tytułu odstąpienia od umowy stanowi płatność wynikającą z łączącej strony umowy przedwstępnej. Stanowi ono zabezpieczenie interesów Wnioskodawcy - Kupującego poprzez zagwarantowanie wypłaty wynagrodzenia w przypadku rezygnacji przez Sprzedającego z dokonania sprzedaży ruchomości. Natomiast korzyścią dla Sprzedającego jest odstąpienie od umowy sprzedaży (przyrzeczonej).

Spełniona zatem jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji uznać należy, że kwota odstępnego wypłacona przez Sprzedającego z tytułu odstąpienia od umowy kupna-sprzedaży stanowi w analizowanym przypadku wynagrodzenie za świadczenie usługi wynikającej z łączących strony więzów obligacyjnych oraz przewidzianej wprost w postanowieniach umowy.

Czynność w postaci tolerowania (akceptacji) odstąpienia przez Sprzedającego od zawarcia umowy kupna-sprzedaży za wynagrodzeniem jest świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tak uzyskane przez Wnioskodawcę wynagrodzenie (odstępne) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że prawidłowość zajętego przez Organ stanowiska została potwierdzona w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 maja 2018 r. sygn. akt III SA/Gl 159/18, w którym Sąd uznał, że cyt. „(…) W przekonaniu Sądu, nie ulega wątpliwości, że czynność wzbudzająca wątpliwości Spółki co do jej podatkowych konsekwencji nie jest urzeczywistniana na podstawie umowy sprzedaży. Do jej dokonania dochodzi bowiem, w następstwie złożenia przez kontrahenta podatnika oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy (czy raczej – o odstąpieniu od zawarcia tej umowy). Jednocześnie jednak, wbrew temu, co przyjął Skarżący ta rezygnacja z zawarcia umowy sprzedaży i towarzysząca jej wypłata odstępnego nie są czynnościami jednostronnymi, niemającymi osadzenia w porozumieniu łączącym kontrahenta Wnioskodawcy z tym podmiotem. Oczywiście, odstąpienie od zawarcia przyrzeczonej umowy oraz wypłata odstępnego jest konsekwencją oświadczenia złożonego Spółce przez podmiot, który miał jej dostarczyć towar. Równocześnie, należy jednak pamiętać o tym, że obydwa te zdarzenia (w tym przede wszystkim wypłata określonej kwoty z tytułu odstępnego) są konsekwencją dwustronnej czynności prawnej, jaką jest umowa przedwstępna. To właśnie tam obydwie, równe sobie strony stosunku prawnego przyjęły rozwiązanie, zgodnie z którym swoistą zapłatą za niezawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i za niedostarczenie konkretnego, obiecanego towaru będzie wypłata odstępnego. Jest to swoista cena tolerowania (znoszenia) przez Wnioskodawcę tego, że konkretna osoba (jego kontrahent) nie zawarł z nim umowy i nie dostarczył mu obiecanego towaru. Dla tego dostawcy jest to zaś odpłata za gwarantowaną postanowieniami umowy przedwstępnej, możliwość niesprzedania obiecanego towaru. Wszystko to ma natomiast związek z planowaną przez Spółkę działalnością gospodarczą. W przekonaniu Sądu, zachowanie to spełnia cechy usługi (odpłatnej usługi), wskazane w art. 8 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. (…)”.

Również w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 1 sierpnia 2018 r. sygn. akt I SA/Wr 158/18, Sąd uznał, że cyt. „(…) zaskarżona interpretacja nie narusza art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, co zarzucano w skardze. Przyjąć bowiem należało, że czynność w postaci tolerowania (akceptacji) odstąpienia przez sprzedającego od zawarcia umowy kupna-sprzedaży za wynagrodzeniem, jest świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, a tak uzyskane wynagrodzenie (odstępne) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, nie mamy do czynienia z dostawą towarów. Dochodzi tam natomiast, w ocenie Sądu i jak prawidłowo przyjął organ interpretujący, do odpłatnego świadczenia usługi. Wbrew bowiem zawartemu w skardze twierdzeniu, opisana we wniosku sytuacja spełnia przesłanki wynikające z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, który to przepis na równi z działaniami traktuje powstrzymywanie się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (…)”.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że czynność w postaci tolerowania (akceptacji) odstąpienia przez Sprzedającego od zawarcia umowy kupna-sprzedaży za wynagrodzeniem jest świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tak uzyskane przez Wnioskodawcę wynagrodzenie (kwota odstępnego) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów