Podatek od sprzedaży nieruchomości: podział majątku wspólnego nie jest nabyciem

Przeczytaj także: Spłata kredytu na budowę sprzedanego domu jako cel mieszkaniowy?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W sierpniu 2008 r. małżonkowie nabyli do majątku wspólnego prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/4 o pow. 481 m² i własność budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności (nieruchomość). Z czasem prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności. Ponadto w dniu 29 grudnia 2009 r. nabyli oni do majątku wspólnego udział w części prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w M.

Wspólny majątek małżeński został podzielony na mocy umowy o rozdzielności majątkowej z dnia 16 października 2019 r., wskutek której wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem powyższych nieruchomości, a sprzedała je 10 lutego 2021 r. Zainteresowana zadała pytanie, czy sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. takasu - Fotolia.com

Sprzedaż majątku po podziele wśród małżonków

W podatku dochodowym podzielenie majątku wspólnego małżonków do ich majątku odrębnego nie jest powtórnym nabyciem, tak samo jak tym nie jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W rezultacie zdarzenia takie nie wpływają na moment nabycia nieruchomości istotny przy liczeniu 5 lat, po upływie których nie trzeba płacić podatku od ich sprzedaży.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. (…)

Na mocy art. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano w artykule 10 między innymi ustęp 6. Powyższe przepisy, stosownie do art. 16 ww. ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 6 ww. ustawy, datą nabycia przez Wnioskodawczynię prawa użytkowania wieczystego działki nr 2/4 i własności budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności, jest dzień 12 sierpnia 2008 r. Natomiast datą nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 3/4 jest dzień 29 grudnia 2009 r. Zatem Wnioskodawczyni ww. nieruchomość i prawa nabyła w dacie ich nabycia do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął odpowiednio w dniu 31 grudnia 2013 r. i w dniu 31 grudnia 2014 r.

Z treści wniosku wynika, że prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/4 zostało później przekształcone w prawo własności nieruchomości.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. W myśl art. 235 § 1 ww. ustawy, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Stosownie, natomiast do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Z treści tych przepisów wynika, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego, oddanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub prawnym, oraz że odrębną własność stanowią budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. Zauważyć jednak należy, że możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Natomiast nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania. Wobec powyższego, ww. przekształcenie nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynie w dniu 10 lutego 2021 r. prawa własności działki nr 2/4 i udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 3/4, nabytych odpowiednio w dniu 12 sierpnia 2008 r. i w dniu 29 grudnia 2009 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów