Kiedy wynajem mieszkania dla firmy bez podatku VAT?

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania firmie może być zwolniony z VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca, czynny podatnik VAT, w ramach prowadzonej firmy zajmuje się m.in. wynajmem części lokali mieszkalnych znajdujących się w jego nieruchomości.

Obecnie wynajmuje lokal mieszkalny składający się z 4 pomieszczeń sypialnianych, wyposażonej kuchni oraz łazienki. Najemcą mieszkania jest firma, która mieszkanie udostępnia swoim pracownikom wyłącznie w celach bytowych. W umowie najmu znajduje się zapis mówiący o tym, że najemca lokalu wykorzystuje go wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Oprócz tego zainteresowany wynajmuje też pokoje indywidualne, przeważnie pracownikom z Ukrainy świadczącym pracę dla niego bądź dla zewnętrznych firm. Umowy najmu każdorazowo podpisywane są na dłuższe okresy czasu, tj. czas nieokreślony, roczny, miesięczny, z zachowaniem okresów wypowiedzenia. Niekiedy zdarza się, że z różnych przyczyn niezależnych od zainteresowanego, najem trwa zaledwie dwa tygodnie.

Z każdej umowy najmu wynika, że przedmiotem najmu są pomieszczenia mieszkalne na cele zakwaterowania pracowników, jak też umieszczony w niej jest zapis, że wynajmujący wyraża zgodę na oddanie przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim oraz że dany lokal może być wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy świadczone przez niego usługi najmu lokali, zarówno na rzecz firmy, jak też osób prywatnych, w tym gdy najemca z różnych przyczyn mieszka w danym lokalu bardzo krótko (np. 2 tygodnie) korzystają ze zwolnienia z podatku VAT? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 670, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Piotr Adamowicz - Fotolia.com

Dla VAT najemcą mieszkania nie musi być Kowalski

Dla VAT nie ma znaczenia to, czy najemcą mieszkania jest podmiot gospodarczy (w tym firma w postaci spółki) czy osoba prywatna. Aby zastosować zwolnienie dla usług najmu ważne jest jedynie to, aby przedmiotem najmu był lokal mieszkalny wynajęty wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym pracowników najemcy.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i w ramach prowadzonej działalności wykorzystuje swoją nieruchomość w celach własnych do prowadzenia firmy oraz do wynajmu części lokali na cele mieszkaniowe. Oprócz głównej działalności podstawowej – wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych Wnioskodawca ma wpisaną usługę PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Lokale Zainteresowany wynajmuje firmie, z którą współpracuje i która udostępnia lokale swoim pracownikom w celach bytowych – są to obywatele Ukrainy. W umowie najmu zawarty jest zapis, że Najemca lokalu wykorzystuje wyłącznie w celach mieszkaniowych. Z umowy najmu wynika, że przedmiotem najmu są pomieszczenia mieszkalne na cele zakwaterowania pracowników firmy współpracującej z Wnioskodawcą oraz zawarty jest zapis, że Wynajmujący wyraża zgodę na oddanie przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim. Świadczone usługi najmu lokali firmie na cele mieszkaniowe jej pracowników wiążą się z przeniesieniem ośrodka życia pracowników do wynajmowanego lokalu.

Wnioskodawca wynajmuje również pokoje indywidualnie, przeważnie pracownikom z Ukrainy, z którymi jest związany umową o pracę oraz pracownikom z Ukrainy pracującym w obcych firmach. Umowa podpisywana jest na dłuższe okresy: nieokreślony, roczny lub miesięczny z możliwością jedno-miesięcznego wypowiedzenia. Zainteresowany nie ma też świadomości, czy Wynajmujący podpisze umowę na dłuższy okres, a zrezygnuje z najmu po kilku dniach.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT usługi wynajmu lokalu firmie na cele mieszkaniowe jej pracowników.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że usługa najmu (udostępniania) lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, jeśli umowy najmu zawierają zapis, że wynajem służy wyłącznie celom mieszkaniowym, spełnia wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Dla zastosowania zwolnienia bowiem nie ma znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotu wynajmującego, jak i najemcy. Istotny jest cel, na jaki lokale są wynajmowane przez Wnioskodawcę, a w rozpatrywanej sprawie – wynajmowane są na cele mieszkaniowe, przy czym najemcą nie jest finalny użytkownik realizujący własne potrzeby mieszkaniowe, a firma, która udostępnia lokale swoim pracownikom w celu realizacji przez nich potrzeb mieszkaniowych.

Tak więc, w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę we wniosku, zastosować należy zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, usługa wynajmu lokalu firmie na cele mieszkaniowe jej pracowników korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejna wątpliwość Zainteresowanego dotyczy możliwości zwolnienia od podatku VAT usługi wynajmu lokalu osobie prywatnej na cele mieszkaniowe, jeśli najemca mieszka tylko 2 tygodnie.

Na gruncie powyżej powołanych przepisów oraz przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy w zakresie niniejszego zagadnienia należy stwierdzić, że także usługa wynajmu lokalu osobie prywatnej na cele mieszkaniowe, jeśli najemca mieszka tylko 2 tygodnie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – gdyż jak wskazał Zainteresowany – symbol PKWiU 2015 dla usługi wynajmu dla osoby prywatnej mieszkającej dwa tygodnie to 68.20.11 – umowa była podpisana na okres półroczny, lecz osoba ta złożyła prośbę o rozwiązanie umowy po dwóch tygodniach. W umowach najmu lokali zawieranych z osobami prywatnymi znajduje się zapis niebudzący wątpliwości, że wynajmowany lokal jest lokalem mieszkalnym i że będzie przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Świadczone usługi najmu lokali osobom prywatnym na cele mieszkaniowe wiążą się z przeniesieniem ośrodka życia tych osób do wynajmowanego lokalu.

Reasumując, w okolicznościach opisanych we wniosku usługa wynajmu przez Wnioskodawcę lokalu osobie prywatnej na cele mieszkaniowe, jeśli najemca mieszka tylko 2 tygodnie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów