Nie każda sprzedaż nieruchomości z licytacji podlega VAT

Przeczytaj także: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego bez podatku VAT?

Korzystne dla podatnika, przeciwne organom skarbowym rozstrzygnięcie, 20 stycznia 2021 r. wydał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który uznał, że takiej sprzedaży nieruchomości nie można automatycznie uznawać za działalność gospodarczą, bo jest to przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz prawidłowego zarządzania własnym majątkiem.

Przysądzenie zlicytowanych nieruchomości dłużnika

W 2009 r. w Rumunii podatnik udzielił innej osobie kilku pożyczek na łączną kwotę 80 400 EUR zabezpieczonych hipoteką na kilku nieruchomościach. Wskutek braku zwrotu pożyczonych pieniędzy nieruchomości zostały wystawione na licytację, a trzy z nich przysądzono na rzecz pożyczkodawcy. W 2010 r. sprzedał on jedną z tych nieruchomości, a dodatkowo grunt, który nabył wcześniej w 2005 r. Dwie z pozostałych przysądzonych nieruchomości zbył w latach 2011-2012.

Fiskus domagał się zapłaty VAT

W 2016 r. organ skarbowy przeprowadził kontrolę podatkową, w wyniku której ustalił, że podatnik na dzień 30 czerwca 2010 r. uzyskał z dokonanych przez siebie transakcji sprzedaży nieruchomości ok. 145 000 EUR dochodu. Zdaniem rumuńskiego fiskusa transakcje te zostały dokonane w ramach działalności gospodarczej. Stąd ich sprzedawca powinien od dnia 1 lipca 2010 r. być zarejestrowany do celów VAT, gdyż przekroczył wynoszący 35 000 EUR próg obrotu, powyżej którego nie obowiązuje szczególny system zwolnień przewidziany w art. 152 ust. 1 i 2 krajowego kodeksu podatkowego.

W opinii organu żadna z przedmiotowych nieruchomości nie była wykorzystywana przez podatnika do użytku osobistego, bowiem obie zostały nabyte z zamiarem ich odsprzedaży z zyskiem. Podobnie zresztą jak nieruchomość sprzedana przez tego podatnika w 2012 r. Tylko transakcja z 2011 r. może korzystać ze zwolnienia z VAT, gdyż dokonana w jej ramach dostawa nieruchomości nastąpiła po dniu 31 grudnia roku następującego po pierwszym zasiedleniu. W marcu 2016 r. organ skarbowy obciążył podatnika dodatkowym zobowiązaniem w VAT wraz z odsetkami i karami za zwłokę.

Sposób na odzyskanie mienia

Podatnik wniósł odwołanie od tej decyzji, ale organ II instancji nie przychylił się do niego. Dlatego też skierował do sądu okręgowego skargę, a sąd stanął po stronie podatnika, uznając, że zwykłe nabycie i sprzedaż nieruchomości same w sobie nie mogą być od razu uznawane za działalność gospodarczą. Ponadto w tej akurat sprawie dokonana przez podatnika sprzedaż nieruchomości była jedynie sposobem na odzyskanie udzielonych przez niego w 2009 r. pożyczek.

Organ skarbowy wniósł kasację. Sąd apelacyjny postanowił zawiesić postępowanie i skierować do Trybunału Sprawiedliwości UE pytania:
a) Czy art. 2 unijnej dyrektywy VAT sprzeciwia się, aby transakcja, poprzez którą podatnik jako wierzyciel uzyskuje w drodze przysądzenia nieruchomość będącą przedmiotem przymusowej egzekucji i po pewnym czasie dokonuje jej sprzedaży w celu odzyskania pożyczonej kwoty, mogła zostać uznana za działalność gospodarczą?
b) Czy taki podmiot można uznać za podatnika VAT?

Przejaw prawidłowego zarządzania własnym majątkiem

TSUE wskazał, że dla uznania podmiotu dokonującego transakcji za podatnika VAT przy jej dokonywaniu transakcja ta musi być powiązana z działalnością gospodarczą tego podmiotu. A jak ocenił sąd, w tej sprawie trudno kwalifikować przeprowadzoną przez wierzyciela sprzedaż nieruchomości, celem zaspokojenia swego roszczenia o zwrot pożyczonych środków, jako czynność związaną z prowadzoną przez tego wierzyciela działalnością gospodarczą, skoro był to przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz prawidłowego zarządzania swoim majątkiem. Faktu tego nie zmienia również okoliczność, że podatnik sam stawił się na licytacji i nabył w jej trakcie nieruchomości, których dotyczyły zabezpieczenia hipoteczne, nie czekając na odzyskanie pożyczonych kwot w ramach egzekucji zabezpieczeń od dłużnika. Zamiarem podatnika było odzyskanie swoich wierzytelności i odtworzenie utraconego majątku. Nie przedsięwziął on też żadnych aktywnych działań charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami. Dlatego, jak orzekł Trybunał:

„…transakcja, w ramach której dana osoba uzyskuje w drodze przysądzenia nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji wszczętej w celu odzyskania uprzednio udzielonej pożyczki, a następnie dokonuje sprzedaży tej nieruchomości, nie stanowi sama w sobie działalności gospodarczej, jeżeli transakcja ta wchodzi w zakres zwykłego wykonywania prawa własności oraz prawidłowego zarządzania majątkiem prywatnym, w związku z czym osoby tej nie można uważać za podatnika w odniesieniu do tej transakcji” (wyrok z 20 stycznia 2021 r., w sprawie C 655/19, Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Sibiu, Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Braşov przeciwko LN, ECLI:EU:C:2021:40).

Podsumowanie

W celu utorowania sobie drogi do nałożenia na podatników opodatkowania VAT organy skarbowe chętnie wrzucają każdy przejaw ich działań do jednego worka pod nazwą „działalność gospodarcza”. To obrazuje także, jak wielką niewiedzą na temat jej prowadzenia legitymują się organy. Z drugiej strony, gdyby w tej sprawie wierzyciel zgadzał się ze stanowiskiem organów, musiałby czekać z założonymi rękami, licząc na łut szczęścia, że być może dłużnik sam zwróci należne mu pieniądze. Jednak, gdy czynnie walczył o odzyskanie swojego majątku, fiskus chciał te działania – jak nazwał TSUE – „prawidłowego zarządzania majątkiem prywatnym” opodatkować. Dlatego wyrok TSUE to bardzo korzystne dla podatników rozstrzygnięcie, które sprzeciwia się takim nieuprawnionym działaniom skarbówki.