Utrata ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn
2021-03-16 13:30
Przeczytaj także: Zwolnienie z podatku od darowizn: upływ czasu bez znaczenia
Odnosząc się natomiast do stanowiska Wnioskodawczyni, zgodnie z którym podstawę opodatkowania będzie stanowiła różnica pomiędzy kwotą wykazaną w akcie notarialnym przekazanej darowizny a całkowitą spłatą kredytu hipotecznego, należy wyjaśnić, że sposób ustalenia podstawy opodatkowania określony został w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Stanowi ją wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki.
W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Zatem z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania, długi i ciężary, pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy i praw majątkowych. Istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest bowiem objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
To oznacza, że Wnioskodawczyni może potrącić od wartości nabytego w drodze darowizny lokalu mieszkalnego tylko te długi i ciężary, które istniały w dniu nabycia darowizny od teściów. Wobec powyższego, wbrew temu co twierdzi Wnioskodawczyni ani długiem ani ciężarem nie są wydatki związane z całkowitą spłatą kredytu hipotecznego. Spłacony kredyt nie może stanowić ani długu, ani ciężaru z uwagi na to, że do spłaty kredytu zobowiązani byli solidarnie wszyscy kredytobiorcy. Zatem niezależnie od tego czy darowizna byłaby dokonana, Wnioskodawczyni i tak była zobowiązana do jego spłaty, ponieważ razem z mężem i teściami go zaciągnęła.
Natomiast ustanowiona na lokalu mieszkalnym hipoteka (zwykła oraz kaucyjna) stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.
Zgodnie bowiem z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Wobec tego w świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, wartość przedmiotu nabycia powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką – w przypadku nabycia udziału w nieruchomości o część kwoty wierzytelności przypadającą na nabyty udział. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma natomiast znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą został obciążony opisany we wniosku lokal mieszkalny oraz wartość rynkowa tego lokalu z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawczynią, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania wartość przekazanej darowizny można pomniejszyć o całkowitą spłatę kredytu hipotecznego.
Rację ma natomiast Wnioskodawczyni, że podstawa opodatkowania powinna zostać rozdzielona między dwóch współwłaścicieli. Skoro bowiem lokal mieszkalny w W. w drodze darowizny otrzymała Wnioskodawczyni z mężem, to Wnioskodawczyni nie jest jego właścicielem lecz współwłaścicielem. Każdy z małżonków otrzymał jednakowy udział w darowanym lokalu. Tym samym przy ustalaniu podstawy opodatkowania darowizny otrzymanej przez Wnioskodawczynię, wartość rynkowa darowanego lokalu i hipoteka obciążająca ten lokal winna odnosić się do udziału 1/2. Jednakże, niezależnie od powyższego nie można uznać za prawidłowe stanowiska Wnioskodawczyni, że podstawa opodatkowania powinna zostać rozdzielona na dwóch współwłaścicieli (pierwsza z grupy zero, natomiast druga z grupy III) czyli, że podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota przypadająca na współwłaściciela z III grupy podatkowej.
Zaliczenie do jednej z trzech grup podatkowych odbywa się w zależności od jego stopnia pokrewieństwa albo powinowactwa z osobą, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Jak wynika z ww. art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn do I grupy podatkowej zalicza się m.in. teściów.
Skoro zatem darczyńcami byli teściowie Wnioskodawczyni, a więc osoby, które zaliczane są do I grupy podatkowej, to Wnioskodawczyni błędnie sądzi, że należy do III grupy podatkowej.
Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku. Podatek naliczany jest zależnie od wartości otrzymanej darowizny, według tabeli określonej w tym przepisie oraz w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
W przypadku Wnioskodawczyni podatek będzie obliczany od kwoty nadwyżki określonej dla I grupy podatkowej a nie jak mylnie wskazuje Wnioskodawczyni dla III grupy podatkowej
Reasumując, Wnioskodawczyni utraciła prawo do ulgi określonej w art. 16 ww. ustawy, ponieważ środków ze sprzedaży nabytego w darowiźnie lokalu mieszkalnego nie przeznaczyła na nabycie nowego lokalu lub budynku. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania wartość rynkową otrzymanej darowizny należy pomniejszyć o kwotę hipoteki (1/2), którą został obciążony przedmiot darowizny a nie o całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Opodatkowaniu podlegać będzie udział w wysokości 1/2 w lokalu mieszkalnym, czyli udział jaki przypada na współwłaściciela należącego do I grupy podatkowej. Kwota nadwyżki, od której zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy oblicza się podatek, ustalona będzie w odniesieniu do I grupy podatkowej. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Mieszkanie od brata zwolnione z podatku od spadków i darowizn]( "Mieszkanie od brata zwolnione z podatku od spadków i darowizn [© azotea - Fotolia.com]")
Mieszkanie od brata zwolnione z podatku od spadków i darowizn
Mieszkanie od brata zwolnione z podatku od spadków i darowizn
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
760 punktów ładowania aut elektrycznych tylko w listopadzie
