Sprzedaż nieruchomości w PIT-39 za 2020 r.
2021-02-01 13:48
Rozlicenie w PIT za 2020 r. dochodu ze sprzedaży mieszkania © kwakier - Fotolia.com
Sprzedałeś w 2020 r. swoją prywatną nieruchomość przed pięcioma laty od jej nabycia? Pamiętaj, że do końca kwietnia 2021 r. musisz rozliczyć się z tej transakcji z fiskusem. Sprzedaż nie zawsze jednak oznacza zapłatę podatku. Szczegóły wyjaśniamy poniżej.
Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa: spłata małżonka jest celem mieszkaniowym
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia (zarówno odpłatnego jak i nieodpłatnego) skutkuje powstaniem źródła przychodu w podatku dochodowym. Podatek jednak nie wystąpi zawsze. Tego nie trzeba płacić, gdy cena sprzedaży nie przekracza ceny zakupu bądź pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odpłatne zbycie nieruchomości to zarówno ich sprzedaż, zamiana jak i inne odpłatne (tzn. za wynagrodzeniem) rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym przenoszące własność na drugi podmiot (przykładem jest tutaj umowa odpłatnego zniesienia współwłasności).
Nieruchomością, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowią własność właściciela gruntu bez względu na to, kto je wybudował. Nie stanowią one odrębnego od gruntu przedmiotu własności (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego).
Odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków oddane w użytkowanie wieczyste. Odrębnymi nieruchomościami mogą być również części budynków, takie jak lokale.
Prawami majątkowymi są spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawo wieczystego użytkowania gruntów.
Nieruchomością, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowią własność właściciela gruntu bez względu na to, kto je wybudował. Nie stanowią one odrębnego od gruntu przedmiotu własności (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego).
Odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków oddane w użytkowanie wieczyste. Odrębnymi nieruchomościami mogą być również części budynków, takie jak lokale.
Prawami majątkowymi są spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawo wieczystego użytkowania gruntów.
fot. kwakier - Fotolia.com
Rozlicenie w PIT za 2020 r. dochodu ze sprzedaży mieszkania
Zbyt szybka sprzedaż nieruchomości musi zostać rozliczona z fiskusem. Ten chce 19% zarobionych na transakcji pieniędzy, czyli z dochodu. Sposób jego ustalania jest różny w zależności od sposobu nabycia nieruchomości. Nadto podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Ustalenie daty nabycia
Ustawa o PIT nie mówi zarówno czym jest nabycie nieruchomości/prawa majątkowego, jak tez nie wskazuje czy to ma być odpłatne czy też może przyjąć formę nieodpłatną. Pojęcie to należy tutaj rozumieć bardzo szeroko. W związku z tym nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.
Dla przykładu, w przypadku nabycia gruntu, na którym następnie został wybudowany budynek, tudzież gruntu z rozpoczętą budową, datą nabycia będzie data nabycia własności gruntu. Nie ma tutaj większego znaczenia data wybudowania budynku.
W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, bieg pięcioletniego terminu będzie liczony odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu w użytkowaniu wieczystym. W takim przypadku bowiem budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
W przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, zgodnie z wyjaśnieniami organów podatkowych, bieg terminu należy liczyć od daty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie od późniejszej daty jego przekształcenia.
Z kolei nabywając nieruchomość w spadku pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył, wybudował lub nabył prawa majątkowe spadkodawca a nie spadkobierca.
W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, bieg pięcioletniego terminu będzie liczony odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu w użytkowaniu wieczystym. W takim przypadku bowiem budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.
W przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, zgodnie z wyjaśnieniami organów podatkowych, bieg terminu należy liczyć od daty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie od późniejszej daty jego przekształcenia.
Z kolei nabywając nieruchomość w spadku pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył, wybudował lub nabył prawa majątkowe spadkodawca a nie spadkobierca.
Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych
Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% dochodu. Podstawą opodatkowania jest tutaj dochód, a więc różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany dochód ustala się u każdej ze stron umowy.
Przychód, dochód, koszty
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Gdyby jednak cena ta bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegała od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określi fiskus w wysokości wartości rynkowej.
Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, powiększony o odpisy amortyzacyjne. Gdy koszty przewyższają wartość przychodu, mowa jest o stracie poniesionej na takiej transakcji.
Kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości/praw majątkowych nabytych odpłatnie, są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wlicza się tutaj nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych czy płacone odsetki od kredytu. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to z kolei przykładowo wydatki na modernizację lokalu. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych nieruchomości i praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez GUS w Monitorze Polskim (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji).
Kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości/praw majątkowych nabytych nieodpłatnie (czyli przykładowo w drodze darowizny, spadku czy inny nieodpłatny sposób), są z kolei udokumentowane nakłady poczynione w czasie ich posiadania, a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości nieruchomości i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów takich zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Ciężarami spadkowymi są spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości czy praw majątkowych.
Ciężarami spadkowymi są spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości czy praw majątkowych.
Liczymy podatek
Podatek dochodowy w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych liczy się w następujący sposób:
-
Ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia:
przychód – koszty uzyskania przychodu = dochód -
Obliczenie dochodu wolnego:
(dochód x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód wolny od podatku -
Obliczenie podstawy opodatkowania:
dochód – dochód wolny od podatku = podstawa obliczenia podatku -
Obliczenie podatku:
Podstawa obliczenia podatku x 19% = podatek
W przypadku przeznaczeniu całego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowa podatnika, dochód uzyskany z tego zbycia będzie w całości zwolniony od podatku.
Jeżeli natomiast na własne cele mieszkaniowe podatnik przeznaczy jedynie część takiego przychodu, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Jeżeli natomiast na własne cele mieszkaniowe podatnik przeznaczy jedynie część takiego przychodu, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Przykład
Podatnik w 2020 r. sprzedał mieszkanie za 450.000 zł. Mieszkanie to kupił w 2016 r. za kwotę 400.000 zł. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza w całości przeznaczyć na zakup innego mieszkania, w którym będzie mieszkał.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 450.000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 400.000 zł
Dochód: 50.000 zł
Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości: 450.000 zł
Obliczenie dochodu wolnego od podatku:
(50.000 X 450.000) / 450.000 = 50.000
Cały dochód ze sprzedaży korzysta zatem ze zwolnienia od podatku.
Przykład 2
Przyjmijmy założenia z pierwszego przykładu z tą różnicą, że na własne cele mieszkaniowe podatnik przeznaczy 380.000 zł. W takim przypadku obliczenia będą się kreować następująco:
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 450.000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 400.000 zł
Dochód: 50.000 zł
Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości: 380.000 zł
Obliczenie dochodu wolnego od podatku:
(50.000 X 380.000) / 450.000 = 42.222,22 zł
Dochód podlegający opodatkowaniu uwzględniając dochód wolny od podatku:
50.000 – 42.222,22 zł = 7.77778 zł
Czas na rozliczenie
Odpłatne zbycie nieruchomości podatnik rozlicza na formularzu PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym miało miejsce zbycie. W zeznaniu tym wykazuje się zarówno dochody wolne od opodatkowania jak i opodatkowane. PIT-a należy złożyć nawet wówczas, gdy dochód na sprzedaży w ogóle nie wystąpił.
Utrata prawa do zwolnienia
Podatnik, który zadeklarował w PIT-39 chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej, po czym nie spełnieni warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, jest obowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia PIT-39), aż do dnia zapłaty podatku włącznie.
Powyższe działa też w drugą stronę. W związku z tym podatnik, który zapłacił podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz wydatkuje w terminie trzyletnim przychody z odpłatnego zbycia na wskazany w przepisach cel mieszkaniowy, będzie uprawniony do złożenia w urzędzie skarbowym korekty PIT-39 oraz wniosku o stwierdzenie nadpłaty.
REKLAMA
Przeczytaj także:
![Ulga mieszkaniowa w PIT tylko na własne cele mieszkaniowe]( "Ulga mieszkaniowa w PIT tylko na własne cele mieszkaniowe [© Africa Studio - Fotolia.com]")
Ulga mieszkaniowa w PIT tylko na własne cele mieszkaniowe
Ulga mieszkaniowa w PIT tylko na własne cele mieszkaniowe
oprac. : Krzysztof Skrzypek / eGospodarka.pl
Więcej na ten temat:
PIT-39, sprzedaż mieszkania, sprzedaż domu, cele mieszkaniowe, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, podatek od sprzedaży mieszkania lub domu, podatek od sprzedaży nieruchomości, podatek od sprzedaży mieszkań i domów, zeznania roczne, zeznania podatkowe, zeznanie podatkowe, zeznanie roczne, PIT-y, ulgi podatkowe, ulga mieszkaniowa, PIT 2020, rozliczenie roczne 2020, podatki 2020, rozliczenie roczne
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
760 punktów ładowania aut elektrycznych tylko w listopadzie
