Sprzedaż nieruchomości w PIT-39 za 2020 r.

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa: spłata małżonka jest celem mieszkaniowym

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustalenie daty nabycia

Ustawa o PIT nie mówi zarówno czym jest nabycie nieruchomości/prawa majątkowego, jak tez nie wskazuje czy to ma być odpłatne czy też może przyjąć formę nieodpłatną. Pojęcie to należy tutaj rozumieć bardzo szeroko. W związku z tym nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% dochodu. Podstawą opodatkowania jest tutaj dochód, a więc różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany dochód ustala się u każdej ze stron umowy.

Przychód, dochód, koszty

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Gdyby jednak cena ta bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegała od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określi fiskus w wysokości wartości rynkowej.

Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, powiększony o odpisy amortyzacyjne. Gdy koszty przewyższają wartość przychodu, mowa jest o stracie poniesionej na takiej transakcji.

Kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości/praw majątkowych nabytych odpłatnie, są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wlicza się tutaj nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych czy płacone odsetki od kredytu. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to z kolei przykładowo wydatki na modernizację lokalu. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości/praw majątkowych nabytych nieodpłatnie (czyli przykładowo w drodze darowizny, spadku czy inny nieodpłatny sposób), są z kolei udokumentowane nakłady poczynione w czasie ich posiadania, a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości nieruchomości i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Liczymy podatek

Podatek dochodowy w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych liczy się w następujący sposób:

1. Ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia:
   przychód – koszty uzyskania przychodu = dochód
2. Obliczenie dochodu wolnego:
   (dochód x deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód wolny od podatku
3. Obliczenie podstawy opodatkowania:
   dochód – dochód wolny od podatku = podstawa obliczenia podatku
4. Obliczenie podatku:
   Podstawa obliczenia podatku x 19% = podatek

Przykład
Podatnik w 2020 r. sprzedał mieszkanie za 450.000 zł. Mieszkanie to kupił w 2016 r. za kwotę 400.000 zł. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza w całości przeznaczyć na zakup innego mieszkania, w którym będzie mieszkał.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 450.000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 400.000 zł
Dochód: 50.000 zł

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości: 450.000 zł

Obliczenie dochodu wolnego od podatku:
(50.000 X 450.000) / 450.000 = 50.000

Cały dochód ze sprzedaży korzysta zatem ze zwolnienia od podatku.

Przykład 2

Przyjmijmy założenia z pierwszego przykładu z tą różnicą, że na własne cele mieszkaniowe podatnik przeznaczy 380.000 zł. W takim przypadku obliczenia będą się kreować następująco:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 450.000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 400.000 zł
Dochód: 50.000 zł

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości: 380.000 zł

Obliczenie dochodu wolnego od podatku:
(50.000 X 380.000) / 450.000 = 42.222,22 zł

Dochód podlegający opodatkowaniu uwzględniając dochód wolny od podatku:
50.000 – 42.222,22 zł = 7.77778 zł

Czas na rozliczenie

Odpłatne zbycie nieruchomości podatnik rozlicza na formularzu PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym miało miejsce zbycie. W zeznaniu tym wykazuje się zarówno dochody wolne od opodatkowania jak i opodatkowane. PIT-a należy złożyć nawet wówczas, gdy dochód na sprzedaży w ogóle nie wystąpił.

Utrata prawa do zwolnienia

Podatnik, który zadeklarował w PIT-39 chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej, po czym nie spełnieni warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, jest obowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia PIT-39), aż do dnia zapłaty podatku włącznie.

Powyższe działa też w drugą stronę. W związku z tym podatnik, który zapłacił podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz wydatkuje w terminie trzyletnim przychody z odpłatnego zbycia na wskazany w przepisach cel mieszkaniowy, będzie uprawniony do złożenia w urzędzie skarbowym korekty PIT-39 oraz wniosku o stwierdzenie nadpłaty.

REKLAMA