Podatek (ryczałt) od najmu prywatnego w 2021

Przeczytaj także: Ryczałt z najmu w 2021 r. po nowemu

Skala podatkowa

Wynajmujący, który zdecyduje się na opodatkowanie wynajmu nieruchomości poza firmą skalą podatkową, może uwzględniać w rachunku podatkowym ponoszone koszty w związku z najmem, w postaci chociażby remontu wynajmowanej nieruchomości, jej wyposażenia, sprzątania (gdy zajdzie taka konieczność) a nawet amortyzacji czy odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup.

Podatek w przypadku skali jest bowiem liczony od dochodu, którym jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania (oczywiście należycie udokumentowane). Zarówno przychód jak i koszty jego uzyskania ustala się tutaj stricte kasowo. Co to oznacza? W odróżnieniu od zasad obowiązujących w firmach, przychodem są kwoty jedynie faktycznie otrzymane. To samo tyczy się kosztów podatkowych – będą nimi jedynie wydatki fizycznie poniesione. Nie wystarczy zatem samo dysponowanie fakturą zakupu – trzeba jeszcze zapłacić wynikającą z niego kwotę sprzedawcy.

Ile podatku wynajmujący będzie musiał oddać fiskusowi z tytułu najmu w 2021 r.? Skala podatkowa, według której liczony jest podatek, zawiera dwie stawki podatku: 17% dla dochodów nieprzekraczających 85 528 zł oraz 32% dla nadwyżki dochodów ponad ten limit. Ponieważ podatek jest tutaj liczony od dochodu, im wyższe będą koszty uzyskania przychodu, tym niższą daninę trzeba będzie oddać fiskusowi.

W przypadku skali podatkowej trzeba jednak pamiętać, że w rocznym PIT nastąpi zsumowanie wszystkich dochodów opodatkowanych w ten sposób i dopiero od ich sumy będzie liczony podatek dochodowy. A katalog takich dochodów jest naprawdę spory: dochody z pracy, rent czy emerytur, działalności wykonywanej osobiście (np. umowy zlecenia, o dzieło, menadżerskie), a nawet z działalności gospodarczej czy szeroko rozumianych innych źródeł (w tym działalności nierejestrowej). W rezultacie może się zatem okazać, że pomimo relatywnie niskiego dochodu z samego najmu, obliczony podatek może być stosunkowo wysoki (gdy wynajmujący wpadnie w drugi prób podatkowy).

Ryczałt ewidencjonowany

Ryczałt jest fakultatywną formą opodatkowania przychodów z prywatnego najmu. Od skali podatkowej odróżnia go to, że podatek jest liczony od uzyskanego przychodu a nie dochodu. W rachunku podatkowym nie są uwzględniane koszty podatkowe. Co ustawodawca daje w zamian? Niższe stawki podatku. Ryczałt z najmu od przychodu do 100.000 zł wynosi 8,5%, a od nadwyżki ponad ten limit trzeba go płacić w wysokości 12,5%. Przychody opodatkowane najmem nie są przy tym brane pod uwagę przy ustalaniu podatku solidarnościowego. Nie łączy się ich też z innymi dochodami opodatkowanymi skalą podatkową przy ustalaniu finalnego podatku.

Ponieważ ustawodawca nie pozwala uwzględniać tutaj kosztów podatkowych, warto zadbać o odpowiedni kształt samej umowy najmu, która określi wartość przychodu w jak najniższej wysokości. Dzięki odpowiednim zapisom umowy mogą bowiem z tego przychodu zostać wyłączone w szczególności opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej.

O ile bowiem w przypadku liczenia podatku na zasadach ogólnych wg skali podatkowej zapisy takie nie mają tak istotnego znaczenia, tak w przypadku ryczałtu wartość daniny może istotnie się różnić.

Przy sakli podatkowej bowiem nawet uznając otrzymane od najemcy opłaty za media jako przychód, uregulowane faktury je dokumentujące wynajmujący zaliczy do kosztów podatkowych. W rezultacie opodatkowany zostanie jedynie czynsz. W przypadku ryczałtu brak wyraźnego wskazania, że opłaty te obciążają najemcę, może zaś skończyć się opodatkowaniem ich po stronie wynajmującego (jako jego przychodu z najmu).

Jak wybrać opodatkowanie?

Jeden podatnik uzyskujący przychody z prywatnego najmu w ciągu danego roku może do nich stosować tylko jedną formę opodatkowania (czyli skalę podatkową albo ryczałt ewidencjonowany – nie jest możliwe łączenie tych form w ramach jednego źródła przychodu). Gdy wynajmujących jest kilku, każdy samodzielnie wybiera odpowiednią formę dla siebie. Jest tak nawet w przypadku małżonków, między którymi występuje wspólność majątkowa (chyba że podejmą oni decyzję o tym, że przychody z najmu będzie rozliczało tylko jedno z nich).

Podstawową formą opodatkowania jest tutaj skala podatkowa, zaś ryczałt jest fakultatywny. Jak zawiadomić o tym fiskusa? O wybranej formie opodatkowania podatnik decyduje oraz zawiadamia urząd skarbowy poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy bądź złożenie PIT-a, gdy obowiązek wpłaty zaliczki nie wystąpił w trakcie roku.

Należy też pamiętać, że formę opodatkowania trzeba na każdy rok wybierać na nowo (poprzez zapłatę pierwszego podatku z odpowiednim tytułem). Warunkiem wyboru formy opodatkowania jest tutaj dokonanie wpłaty w ustawowymi terminie. Ten, kto z oświadczeniem takim się spóźni, automatycznie jest zobligowany do rozliczania podatku wg skali podatkowej.

Pisemne oświadczenia muszą natomiast nadal składać małżonkowie, gdy przychody będzie (bądź rezygnuje z takiej możliwości) rozliczał tylko jeden z małżonków. Oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty zostanie w grudniu roku podatkowego. W takim samym terminie wcześniejsze oświadczenie będzie można też odwołać. Wystarczy, że oświadczenie (lub odwołanie) takie podpisze tylko jeden z małżonków.