Kiedy sprzedaż firmowej nieruchomości z podatkiem dochodowym?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: kiedy przychód z działalności gospodarczej?

Sprzedając nieruchomość osoba fizyczna może rozpoznać przychód z jednego z dwóch źródeł: bądź jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF albo jako przychód z działalności gospodarczej, a o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Z tym pierwszym przypadkiem mamy do czynienia, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Innymi słowy, zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania nie stanowi przychodu i nie podlega opodatkowaniu.

Inaczej jest, gdy nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wówczas przychód ze zbycia stanowi przychód z działalności gospodarczej, chyba że między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, upłynęło 6 lat.

Jak więc widać, możliwość opodatkowania nieruchomości jako przychodu z działalności zależeć będzie od dwóch czynników: wykorzystywania jej w działalności gospodarczej oraz jej statusu (mieszkalna czy użytkowa). W tym pierwszym zakresie przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PDOF wymaga, by składniki majątku były środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Tutaj pojawia się zasadnicza wątpliwość: czy nieruchomość, w której prowadzona była działalność gospodarcza, ale która nie została ujęta w ewidencji środków trwałych, powinna podlegać opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej.

To pytanie było przedmiotem niedawnej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawca nabył ponad 20 lat temu nieruchomość, w której do dziś prowadzi sklep z akcesoriami samochodowymi. Jednakże lokal nie został nigdy wprowadzony do ewidencji środków trwałych. W kosztach uzyskania przychodów nie były rozliczane żadne koszty związane z utrzymaniem tej nieruchomości. W związku z tym podatnik liczył na to, że przychód ze sprzedaży lokalu będzie rozliczony na zasadzie określonej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF i w efekcie wolny od podatku, a nie jako przychód z działalności gospodarczej.

Organ wskazał jednak, że art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy odnosi się do przychodu z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Innymi słowy, „podleganie ujęciu w ewidencji środków trwałych”, o którym mowa w przepisie, nie odnosi się do sytuacji faktycznego ujęcia składnika majątku w ewidencji, ale do spełnienia ustawowych warunków, od których to ujęcie zależy.

Jeżeli nieruchomość spełnia te warunki, to przychód z jej zbycia jest przychodem z działalności gospodarczej niezależnie od tego, czy ujęto ją w ewidencji.

Co więcej, zawiedzie też próba odwołania się do faktu niedokonywania odpisów amortyzacyjnych. Można próbować argumentować, że celem przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF jest przypisanie do działalności gospodarczej przychodu ze zbycia tych składników, które wcześniej generowały dla podatnika koszt podatkowy w postaci odpisów amortyzacyjnych. Jeśli jednak odpisy nie były dokonywane, to przypisanie tego przychodu mija się z tym celem.

Argument ten uznać należy jednak za chybiony, gdyż w tym samym ustępie art. 14, ustawodawca przewidział, że przychodem z działalności gospodarczej jest zbycie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o PDOF nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z tego wynika, że zasada, iż przychodem powinno być tylko to, co wcześniej mogło generować koszt, nie była celem ustawodawcy. Przemawia za tym dodatkowo zmiana brzmienia przepisu od stycznia 2015 r. W poprzedniej wersji przepis mówił o składnikach majątku „ujętych” w ewidencji środków trwałych, w nowym brzemieniu mowa jest o składnikach „podlegających ujęciu”. Ta z pozoru niewielka zmiana znaczeniowa wspiera wykładnię zaprezentowaną powyżej.

Zgodna z powyższym stanowiskiem jest również linia orzecznicza sądów administracyjnych. Jak więc widać, rację należy w tym przypadku przyznać organom podatkowym. Niestety, brzmienie przepisów może wprowadzać podatników w błąd i narażać ich na negatywne konsekwencje podatkowe.