Dla podatku od darowizny nie jest ważny kredyt a hipoteka na nieruchomości

Przeczytaj także: Hipoteka a czysta wartość w podatku od darowizny

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Partner wnioskodawczyni w ubiegłym roku nabył mieszkanie za cenę 85.000 zł, na co zaciągnął kredyt hipoteczny. Obecnie zamierza on dokonać na rzecz zainteresowanej darowizny połowy mieszkania.

Pozostały kapitał do spłaty z tytułu zaciągniętego kredytu wynosi ponad 105 tys. zł plus należne odsetki. Wartość całej nieruchomości jest szacowana na kwotę 84.500 zł. Nadto na nieruchomości została ustanowiona hipoteka umowna na wartość 184.550 zł.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy od otrzymanego w darowiźnie udziału w mieszkania będzie musiała zapłacić podatek? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2019 r., poz. 1813), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, m.in. tytułem darowizny.

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1864 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. bzyxx - Fotolia.com

Podatek od darowizny nieruchomości z hipoteką

Długami i ciężarami, do wyliczenia czystej wartości darowizny, nie jest pozostający do spłaty kredyt darczyńcy. Jest on bowiem jego obciążeniem osobistym. W powyższym mieści się natomiast wartość hipoteki obciążająca darowaną nieruchomość.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje – przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (…). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie (art. 9 ust. 2 cyt. ustawy) oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
Stosownie do art. 14 ust. 3 ww. ustawy do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1. do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2. do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3. do grupy III – innych nabywców.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ustawy Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r., poz. 2204).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). (…)

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek od spadków i darowizn należy zapłacić od wartości darowanej nieruchomości, ale jeśli jest kredytowana to można odliczyć wartość zaciągniętego na ten cel kredytu. Wartość nieruchomości ustala się zgodnie z ceną nabycia i od tego należy odjąć kwotę kredytu. W zaistniałej sytuacji zdarzenia przyszłego przyjąć należy, że wartość nabytej nieruchomości to 84.500,00 zł, a kwota kapitału pozostałego do spłaty na dzień 11 października 2020 r. to 105.853,38 zł.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Należy zauważyć, że ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze darowizny przez Wnioskodawczynię, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

W analizowanej sytuacji dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup darowanego mieszkania pozostała do spłacenia, ponieważ nie stanowi ona długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kredyt i wynikające z niego zobowiązania stanowią osobiste obciążenie kredytobiorcy, a nie przedmiotu darowizny. Nie może więc wpływać na ustalenie podstawy opodatkowania. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem jeśli w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2) przekroczy wartość rynkową nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero, a tym samym i podatek wyniesie zero.

Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, w sytuacji jeżeli faktycznie wartość 1/2 hipoteki przekracza wartość nabywanego przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości (tj. 1/2). W związku z powyższym na Wnioskodawczyni istotnie nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn, lecz z innych względów niż Wnioskodawczyni wskazała. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów