Wynajem mieszkania jest opodatkowany VAT

Przeczytaj także: Fiskus wyjaśnia: wynajem mieszkania dla firmy zawsze z podatkiem VAT

Wskazany wyżej problem rozważał m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia5 sierpnia 2020 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.320.2020.1.DP. Wnioskodawca wskazał dodatkowo, że mieszkanie, które ma być przedmiotem najmu, nigdy nie było wykorzystywane w prowadzonej przez niego firmie. Zostanie ono wynajęte przedsiębiorcy, który umieści w nim swoich pracowników. Cel najmu został określony przy tym jako mieszkaniowy. Co stwierdził organ?

Zwrócił on uwagę, że opodatkowaniu VAT-em podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, gdzie przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Aby jednak uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Umowa najmu jako świadczenie odpłatne

Organ przytoczył art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W związku z powyższym umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Świadczeniem wynajmującego jest tutaj oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków. Świadczeniem najemcy jest zaś zapłata umówionego czynszu. W rezultacie umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, czyli stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę. To z kolei oznacza, że najem nieruchomości w zamian za wynagrodzenie spełnia przesłanki do uznania go za świadczenie usług na tle podatku VAT.

Organ podkreślił też, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towaru czy odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby tak było, musi ona być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnej czynności.

Definicja podatnika VAT oraz działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT jest jednak bardzo szeroka. Wypełnia ją czynność w postaci usługi najmu, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły i dla celów zarobkowych i to bez względu na to, czy najem taki jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu na tle podatku dochodowego. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Możliwe zwolnienie

Organ wyjaśnił, że najem nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 35 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

• świadczenie usługi następuje na własny rachunek
• nieruchomość ma charakter mieszkalny
• nieruchomość zostaje oddana w najem na cele mieszkaniowe.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia z VAT. W interpretacji czytamy:

„(…) w okolicznościach niniejszej sprawy świadczone przez Wnioskodawczynię usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą z przeznaczeniem przedmiotowego lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe pracowników najemcy, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.(…)”