Najem/dzierżawa nieruchomości przez małżonków w podatku VAT

Przeczytaj także: Obowiązek podatkowy w VAT od umowy najmu lokalu

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni wraz z mężem jest właścicielem nieruchomości gruntowych zabudowanych, wchodzących do ich majątku wspólnego małżeńskiego. Małżonkowie rozważają zawarcie umowy dzierżawy lub najmu gruntu, a może nawet i zabudowań. Umowa najmu/dzierżawy zostanie podpisana jedynie przez wnioskodawczynię jako wynajmujący/wydzierżawiający. Celem tej umowy będzie natomiast umożliwienie najemcy/dzierżawcy prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT. Mąż jest natomiast rolnikiem ryczałtowym.

Zainteresowana zadała pytanie, czy w związku z wynajęciem/wydzierżawieniem nieruchomości tylko ona będzie podatnikiem VAT? Czy tylko ona będzie zobowiązania do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i rozliczania podatku (sprzedaż przekroczy limit zwolnienia podmiotowego), czy też obowiązek tej obejmie także jej męża? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Kliknij, aby powiekszyć

fot. BillionPhotos.com - Fotolia.com

Nieruchomość wspólną może wynająć tylko jeden małżonek

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Każdy z małżonków może tutaj zarządzać majątkiem wspólnym samodzielnie. Na tle podatku VAT taki majątek może wynająć tylko jeden z małżonków i tylko on będzie rozliczał ten podatek.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.(…)

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny stanowi, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z powyższych przepisów wynika, że umowa najmu/dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania/pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu/dzierżawy przez najemcę/dzierżawcę.

Zatem najem/dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086), zwany dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W myśl art. 36 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu/dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu/dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zatem w sytuacji gdy wynajmowana/dzierżawiona nieruchomość jest własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz.

W okolicznościach niniejszej sprawy umowa najmu/dzierżawy będzie zawarta wyłącznie przez Wnioskodawczynię. Zgodnie z umową jako jedyny wynajmujący/wydzierżawiający będzie widniała Wnioskodawczyni.

Zatem należy stwierdzić, że działalność w zakresie przyszłego najmu/dzierżawy będzie prowadzona jedynie przez Wnioskodawczynię i to ona z tego tytułu będzie obowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT przed wystawieniem pierwszej faktury za najem/dzierżawę, jak również do rozliczania podatku zgodnie z przepisami – składania deklaracji i JPK, od całości obrotu z tego tytułu. Małżonek – mąż Wnioskodawczyni nie będzie musiał rejestrować się jako podatnik VAT z tytułu wynajmu nieruchomości z majątku wspólnego.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów