Wynajem mieszkania nie przeszkadza w skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej

Przeczytaj także: PIT: COVID-19 na cele mieszkaniowe nie wpływa

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W czerwcu 2018 r. wnioskodawca otrzymał dom w darowiźnie od swoich rodziców, który sprzedał w październiku 2018 r. Cena sprzedaży wyniosła 575 000 zł, niemniej 304 948,62 zł zostało automatycznie przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, którym zbywana nieruchomość była obciążona, a zainteresowany fizycznie otrzymał jedynie 270 051,38 zł.

W kwietniu 2019 r. wnioskodawca złożył zeznanie podatkowe PIT-39, w którym wykazał otrzymaną kwotę 270 051,38 zł oraz wskazał na zamiar przeznaczenia jej na własne cele mieszkaniowe. Następnie w lipcu 2019 r. dokonał korekty złożonej deklaracji i zrezygnował ze zwolnienia oraz zapłacił fiskusowi podatek wraz z odsetkami.

W marcu 2020 r. ponownej zmianie uległ zamiar wykorzystania uzyskanych na sprzedaży pieniędzy. Wówczas to bowiem wnioskodawca nabył mieszkanie za kwotę 660 000 zł, z czego 168 000 zł pochodziło z pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży domu w 2018 r.
Nowe mieszkanie nadaje się do remontu i na ten cel ma zostać przeznaczone co najmniej 102 051,38 zł. W rezultacie na potrzeby mieszkaniowe zostanie wydatkowana cała kwota 270 051,28 zł.

Nowe mieszkanie wnioskodawca nabył w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich oraz rodziny (żony i dzieci). Jednakże z uwagi na sytuację spowodowaną pandemią koronawirusa, która dotknęła jego branży, przez pierwszych kilka lat rozważa on wynajem tego mieszkania i czerpanie zysków z najmu w celu ochrony bytu materialnego swojej rodziny, zamieszkując w tym czasie w mniejszym, tańszym i wynajmowanym mieszkaniu. Wynajem zakupionego mieszkania ma mieć charakter przejściowy.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy zakup oraz remont nabytego mieszkania w takim stanie faktycznym pozwoli mu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest wydatkowanie (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na „własne cele mieszkaniowe” podatnika, określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty; jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Według art. 21 ust. 25 pkt 1 przywołanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wobec powyższego wyjaśnić należy, że okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy.

W swoim stanowisku Wnioskodawca wskazał, że termin na wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości to okres trzech lat, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. W tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że 1 stycznia 2019 r., zgodnie z nowelą ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2159), zmieniły się warunki korzystania z tej ulgi. Wydłużony został, z dwóch do trzech lat, okres, w jakim można skorzystać z tej ulgi. Nowe przepisy dotyczą nieruchomości zbytych po 31 grudnia 2018 r. Nieruchomość Wnioskodawcy została zbyta w październiku 2018 r., dlatego w jej przypadku, czas na wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, to okres dwóch lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za nieprawidłowe.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. (…)

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany.

Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi – i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnego celu mieszkaniowego – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył lokal w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Reasumując, fakt czasowego wynajmowania przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego i dopiero późniejszego zamieszkania w nim nie wykluczy możliwości skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy podatkowej, w przypadku gdy mieszkanie nabyte zostanie w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów