Rynkowa wartość początkowa mieszkania

Przeczytaj także: Szacowanie wartości początkowej mieszkania na potrzeby amortyzacji

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2006 r. do majątku prywatnego wnioskodawca nabył mieszkanie w budynku mieszkalnym wybudowanym w 1960 r., w którym to mieszkaniu mieszkał od 1997 r. Na przestrzeni lat wnioskodawca przeprowadził szereg remontów tego lokalu, w tym w 2008 r. remont generalny wraz z modernizacją i adaptacją mieszkania.

Wszystkie wydatki na remont zainteresowany finansował z własnych pieniędzy, zaś zapłaty za materiały i usługi często przyjmowały formę gotówki. Zainteresowany nie zachował też wszystkich paragonów czy faktur – po upływie gwarancji te nie były mu już potrzebne.

Wnioskodawca obecnie mieszkanie wynajmuje prywatnie, a do kosztów podatkowych chciałby zaliczać odpisy amortyzacyjne. Zadał pytanie, czy z uwagi na to, że cena nabycia z 2006 r. ma się nijak do faktycznie poniesionych wydatków na to mieszkanie (jego remont, adaptacja, modernizacja), jest on uprawniony do określenia wartości początkowej w wysokości wartości rynkowej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. taa22 - Fotolia.com

Przy prywatnym najmie mieszkanie wycenisz rynkowo

Wynajmujesz prywatnie mieszkanie i chciałbyś w kosztach związanych z najmem uwzględniać jego amortyzację? W tym celu musisz określić wartość początkową mieszkania. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest przy tym przyjęcie jej wartości rynkowej, a nie rzeczywistego wydatku na jego zakup.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przy czym, zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl powołanego przepisu, na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. W związku z tym do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć zarówno wydatki poniesione na jego zakup, jak również wydatki związane z jego remontem poniesione do dnia przyjęcia tego środka trwałego do używania.

Jednakże stosownie do art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio (art. 22g ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, i brak jest możliwości ustalenia ceny nabycia. Ten sposób ustalenia wartości początkowej stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać – stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego składnika majątku (dotyczących np. nabycia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).(…)

Jak już wskazano, ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie środka trwałego. Jako wyjątek, ten sposób ustalenia wartości początkowej może być stosowany wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych.

Taka sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Zauważyć bowiem należy, że w momencie nabycia Wnioskodawca nie zamierzał wykorzystywać opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego do celów najmu. Wnioskodawca w lokalu przez wiele lat mieszkał. Z tych też powodów nie posiada stosownych dokumentów poniesionych kosztów, ponieważ nie miał takiego obowiązku.

Biorąc zatem pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie mógł ustalić wartość początkową wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w drodze wyceny dokonanej przez siebie, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok (w tym przypadku 2019 r.) założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia jego zużycia. Przy dokonywaniu przez Wnioskodawcę własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dopuszczalne jest przy tym skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów