Podatek od przychodów z budynków: powierzchnia użytkowa

Przeczytaj także: Podatek od przychodów z budynków oddanych częściowo w najem

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca – spółka z o.o., zajmuje się m.in. udostępnianiem studentom pomieszczeń mieszkalnych w akademiku. Budynek akademiku należy do spółki i stanowi jej środek trwały (KŚT 110 – budynki mieszkalne). Wartość początkowa tego budynku przekracza 10 mln zł. Jest to budynek wielokondygnacyjny, w którym można wyodrębnić: pokoje mieszkańców, pomieszczenia komercyjne, części wspólne oraz pomieszczenia administracyjne.

Pokoje mieszkalne to pokoje udostępniane mieszkańcom – studentom. Zawierane umowy najmu określają precyzyjnie numer i powierzchnię pokoju, do korzystania z którego uprawniony jest mieszkaniec.

Pomieszczenia komercyjne to natomiast lokale przeznaczone do udostępniania przedsiębiorcom na potrzeby działalności gospodarczej (głównie punkty handlowe i usługowe w postaci sklepów, kawiarni, gastronomii, siłowni, klubów studenckich, ale też kancelarie prawne, architektoniczne). Również tutaj oddawane w najem są ściśle określone pomieszczenia.

Na części wspólne budynku składają się powierzchnie użytkowe pomieszczeń umożliwiające i ułatwiające korzystanie z budynku. Są to m.in. klatki schodowe, korytarze, hol, toalety ogólnodostępne, przedsionki, zaplecza, a także pralnie, kuchnie, sala rekreacyjna – z których mogą korzystać najemcy pokoi mieszkalnych.

Części wspólne nie są objęte umowami najmu, ale najemcy mają do nich dostęp.

Pomieszczenia administracyjne służą spółce do zarządzania budynkiem. Składają się na nie m.in. recepcja, pokoje zajmowane przez administrację, pomieszczenia techniczne, serwerownie itp. Pomieszczenia te nie są udostępnione innym podmiotom.

Spółka zadała pytanie, czy powierzchnia użytkowa części wspólnych oraz pomieszczeń administracyjnych stanowi powierzchnię użytkową objętą podatkiem dochodowym z budynków? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 24b ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”), podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, który:
1. stanowi własność albo współwłasność podatnika,
2. został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
3. jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
- zwany dalej „podatkiem od przychodów z budynków”, wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Stosownie do art. 24b ust. 2 ustawy o CIT, zwalnia się od podatku od przychodów z budynków przychód ze środka trwałego będącego budynkiem mieszkalnym oddanym do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz.Urz. UE L 7 z 11.01.2012, str. 3).

W myśl art. 24b ust. 3 ustawy o CIT, przychód, o którym mowa w ust. 1, stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji - wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Zgodnie z art. 24b ust. 6 ustawy o CIT, w przypadku gdy budynek został oddany do używania w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa w zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.

Nie ustala się przychodu, o którym mowa w ust. 1, w przypadku, gdy ustalony na dzień określony w ust. 3, łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku (art. 24b ust. 7 ustawy o CIT).

W myśl art. 24b ust. 9 ustawy o CIT, podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów, o których mowa w ust. 1, z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 000 000 zł.

Zgodnie z art. 24b ust. 10 ustawy o CIT, w przypadku gdy podatnik posiada udział w kapitale innego podmiotu w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 w zakresie, o którym mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1, kwotę, o której mowa w ust. 9, ustala się w takiej proporcji, w jakiej przychód, o którym mowa w ust. 1, pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.

Stosownie natomiast do art. 24b ust. 11 ustawy o CIT, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z budynków i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek. Jeżeli podatnik przed upływem terminu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, złoży zeznanie, o którym mowa w art. 27 ust. 1, podatek od przychodów z budynków za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca nie później niż w terminie złożenia tego zeznania.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest kwestia ustalenia czy powierzchnia użytkowa części wspólnych i pomieszczeń administracyjnych Budynku stanowi powierzchnię użytkową oddaną do używania w rozumieniu art. 24b ust. 6 ustawy o CIT i, w konsekwencji, powiększa przychód Spółki z Budynku (środka trwałego będącego budynkiem).

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji „powierzchni użytkowej”. Zasadne zatem jest odwołanie się do definicji zawartej w art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1170), zgodnie z którym powierzchnia użytkowa budynku lub jego części oznacza powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Zatem określenie jaka część powierzchni użytkowej została oddana do używania na podstawie umowy najmu powinno odbyć się przez pryzmat powyższej definicji.(…)

Mając na uwadze powyższe przy obliczaniu powierzchni użytkowej dla potrzeb art. 24b ustawy o CIT – stosownie do definicji powierzchni użytkowej określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych - wyłącza się klatki schodowe i szyby windowe. Ponadto przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków nie należy uwzględniać pozostałych części wspólnych wymienionych we wniosku, jak również pomieszczeń administracyjnych, gdyż, jak wynika z opisu stanu faktycznego, nie są one przedmiotem najmu.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów