Ryczałt ewidencjonowany: podatek tylko od czynszu najmu

Przeczytaj także: Podatek od wynajmu nieruchomości: wybrane problemy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni na podstawie zawartej umowy najmu wynajmuje mieszkanie. Zgodnie z postanowieniami umowy najemca płaci zainteresowanej kwotę najmu będącej zyskiem wnioskodawczyni oraz wartość czynszu, który wnioskodawczyni następnie przekazuje przelewem na konto zarządcy nieruchomości.

W umowie najmu jest wyraźnie wskazane, że zyskiem wnioskodawczyni jest ustalona kwota najmu, a wpłacona na konto zainteresowanej opłata czynszowa na rzecz zarządcy nieruchomości jest przez nią w całości przekazywana do zarządcy celem regulowania bieżących rachunków eksploatacyjnych i nie stanowi zysku wnioskodawczyni – jest ona jedynie pośrednikiem płatności, co pozwala jej kontrolować, czy najemca nie zalega z płatnościami czynszu względem zarządcy. Z umowy wynika też, że poza kwotą najmu najemca jest zobowiązany do ponoszenia wszystkich innych opłat związanych z najmem, tj. czynszu i mediów.

Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Zadała pytanie, od której otrzymywanej od najemcy kwoty powinna płacić podatek? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy wskazuje, że źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Piotr - Fotolia.com

Czynsz dla zarządcy nie jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym

Określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi dla wynajmującego przysporzenie majątkowe, a co za tym idzie - generuje po jego stronie przychód podatkowy. Aby jednak tak się stało, wpłacone przez najemcę kwoty muszą zostać otrzymane przez wynajmującego bądź postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie jest spełniony, gdy wynajmujący stanowi jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innemu podmiotowi.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom, uprawnionym do ich otrzymania. Nie można zatem mówić o przysporzeniu majątkowym – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe – staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką mieszkania, które wynajmuje. Formą opodatkowania, jaką Zainteresowana wybrała jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z zawartą umową najmu – jak wskazała Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku – poza kwotą najmu to najemca jest zobowiązany do ponoszenia wszystkich innych opłat, tj. czynszu i mediów.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację uznać zatem należy, że tylko kwota najmu będzie przychodem Zainteresowanej z najmu. Zatem, tylko kwota najmu, a nie cała otrzymywana przez Wnioskodawczynię od najemcy kwota – przy treści umowy wskazanej w opisie stanu faktycznego – jako przychód z najmu podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów