Podatek (ryczałt) od prywatnego najmu w 2020 r.

Przeczytaj także: Podział majątku a ryczałt z prywatnego najmu

A przypomnijmy, że podatek dochodowy może być tutaj liczony w dwojaki sposób: wg skali podatkowej od uzyskanego dochodu bądź ryczałtem od uzyskanego przychodu.

Skala podatkowa

Każde z tych rozwiązań ma swoje wady jak i zalety. W przypadku skali podatkowej wynajmujący może bowiem uwzględniać w rachunku podatkowym ponoszone koszty w związku z najmem, w postaci chociażby remontu wynajmowanej nieruchomości, jej wyposażenia, sprzątania (gdy zajdzie taka konieczność) a nawet amortyzacji czy odsetek od kredytu.

Podatek jest tutaj rozliczany od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania (oczywiście należycie udokumentowanych) ustalanych stricte kasowo. Oznacza to że, w odróżnieniu od zasad obowiązujących w firmach, przychodem jest np. czynsz jedynie faktycznie otrzymany (a nie ten, który najemca powinien zapłacić), zaś kosztem wydatki faktycznie przez wynajmującego poniesione (czyli np. zapłacone faktury remont).

A ile podatku od dochodu z najmu w 2020 r. trzeba będzie oddać do skarbu państwa? W 2020 r. skala podatkowa będzie zawierać dwie stawki podatku: 17% dla dochodów nieprzekraczających 85 528 zł oraz 32% dla nadwyżki dochodów ponad ten limit. Ponieważ podatek jest tutaj liczony od dochodu, im wyższe będą koszty uzyskania przychodu, tym niższą daninę trzeba będzie oddać fiskusowi.

Należy tutaj jednak pamiętać, że przy tej formie opodatkowania w rocznym PIT nastąpi zsumowanie wszystkich dochodów opodatkowanych w ten sposób i dopiero od ich sumy będzie liczony podatek dochodowy. A katalog takich dochodów jest naprawdę spory. Są to m.in. dochody z pracy, rent czy emerytur, działalności wykonywanej osobiście (np. umowy zlecenia, o dzieło, menadżerskie), a nawet z działalności gospodarczej czy szeroko rozumianych innych źródeł (w tym działalności nierejestrowej). W rezultacie może się zatem okazać, że pomimo relatywnie niskiego dochodu z samego najmu, obliczony podatek może być stosunkowo wysoki (gdy wpadniemy w drugi prób podatkowy).

Ryczałt ewidencjonowany

Fakultatywną formą opodatkowania przychodów z prywatnego najmu jest ryczałt ewidencjonowany. Tutaj podatek liczony jest od uzyskanego przychodu a nie dochodu. W rachunku podatkowym nie są w związku z tym uwzględniane koszty podatkowe. W zamian niższa jest stawka podatku: ryczałt z najmu od przychodu do 100.000 zł wynosi 8,5%, od nadwyżki ponad ten limit trzeba go będzie zapłacić w wysokości 12,5%. Przychody opodatkowane najmem nie są przy tym brane pod uwagę przy ustalaniu podatku solidarnościowego.

W przypadku ryczałtu warto zadbać o to, aby umowa była skonstruowana w sposób, który określi wartość tego przychodu na jak najniższym poziomie (w szczególności zostaną z niego wyłączone opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej). O ile bowiem w przypadku liczenia podatku na zasadach ogólnych wg skali podatkowej nie ma istotnego znaczenia, czy obowiązanym do regulowania np. mediów jest najemca czy wynajmujący, który temu pierwszemu doliczy te opłaty do czynszu, bo i tak podatek jest płacony od dochodu (a więc wartość zapłaconych rachunków za media znajdzie się w kosztach podatkowych), tak w przypadku ryczałtu brak wyraźnego wskazania, że opłaty te obciążają najemcę, może niekiedy skończyć się opodatkowaniem ich po stronie wynajmującego (jako jego przychodu z najmu).

Jak wybrać opodatkowanie?

Jeden podatnik uzyskujący przychody z prywatnego najmu w ciągu danego roku może do nich stosować tylko jedną formę opodatkowania (czyli skalę podatkową albo ryczałt ewidencjonowany – nie jest możliwe łączenie tych form w ramach jednego źródła przychodu). Gdy wynajmujących jest kilku, każdy samodzielnie wybiera odpowiednią formę dla siebie. Jest tak nawet w przypadku małżonków, między którymi występuje wspólność majątkowa (chyba że podejmą oni decyzję o tym, że przychody z najmu będzie rozliczało tylko jedno z nich).

Podstawową formą opodatkowania jest tutaj skala podatkowa, zaś ryczałt jest fakultatywny. Jak zawiadomić o jego wybraniu fiskusa? W 2020 r. będą tutaj obowiązywać zasady wprowadzone w roku 2019, zgodnie z którymi o wybranej formie opodatkowania podatnik decyduje oraz zawiadamia fiskusa poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy bądź złożenie PIT-a, gdy obowiązek wpłaty zaliczki nie wystąpił w trakcie roku.

Należy też pamiętać, że formę opodatkowania trzeba na każdy rok wybierać na nowo (poprzez zapłatę pierwszego podatku z odpowiednim tytułem). Warunkiem wyboru formy opodatkowania jest tutaj dokonanie wpłaty w ustawowymi terminie. Ten, kto z oświadczeniem takim się spóźni, automatycznie jest zobligowany do rozliczania podatku wg skali podatkowej.

Pisemne oświadczenia muszą natomiast nadal składać małżonkowie, gdy przychody będzie (bądź rezygnuje z takiej możliwości) rozliczał tylko jeden z małżonków. Oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty zostanie w grudniu roku podatkowego. W takim samym terminie wcześniejsze oświadczenie będzie można też odwołać. Wystarczy, że oświadczenie (lub odwołanie) takie podpisze tylko jeden z małżonków.

Krzysztof Skrzypek, doradca podatkowy nr wpisu 12 444