Forma opodatkowania najmu prywatnego i działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni uzyskuje obecnie przychody z umów zleceń i umów o dzieło, opodatkowanych jako przychody z działalności wykonywanej osobiście. Zainteresowana obecnie jest na etapie zakupu mieszkania do majątku osobistego. Zamierza ona wynajmować to mieszkanie na jak najdłuższe okresy, bez świadczenia usług dodatkowych. Nadto zainteresowana planuje też rozpoczęcie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych.

Wnioskodawczyni będzie zatem osiągała przychody z trzech źródeł:
1. działalność wykonywana osobiście (umowy zlecenia i o dzieło), która może zostać zamieniona na umowę o pracę,
2. wynajem w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego,
3. działalność gospodarcza w zakresie usług wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych do 12 pokoi.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy dla działalności gospodarczej może wybrać opodatkowanie kartą podatkową zaś do przychodów z prywatnego najmu zastosować ryczałt ewidencjonowany bądź skalę podatkową? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Sergej Razvodovskij - Fotolia.com

Rozliczenie podatku od kwater dla gości i najmu prywatnego

Prawodawca nie zabrania łączyć prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu kwater oraz prywatnego najmu nieruchomości. Ta pierwsza może być opodatkowana kartą podatkową, jeżeli spełnione są ku temu ustawowe warunki, zaś najem prywatny ryczałtem bądź skalą podatkową.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 3 i 6:
• stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta (pkt 1);
• działalność wykonywana osobiście (pkt 2);
• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Mając powyższe na uwadze, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Zatem, to podatnik decyduje, czy przychody z najmu opodatkuje w ramach działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło przychodów z tzw. najmu prywatnego. Przy czym, kwalifikacja do odpowiedniego źródła przychodu pozostaje w ścisłym związku z możliwością wyboru sposobu rozliczania przychodów z najmu, tak na gruncie ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych, jak i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawczyni osiąga dochody z umów zleceń i o dzieło, które są opodatkowane na podstawie art. 13 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni jest na etapie zakupu do majątku osobistego lokalu mieszkalnego. Planuje rozpoczęcie wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe z zamiarem zawierania jak najdłuższych umów, bez świadczenia jakichkolwiek usług dodatkowych. W przyszłości planuje także rozpoczęcie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych do 12 pokoi.

Realizując swój plan Wnioskodawczyni będzie osiągała dochody z trzech źródeł przychodów:
1. działalność wykonywana osobiście (umowy zlecenia i o dzieło), która może zostać zamieniona w umowę o pracę,
2. wynajem w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego,
3. działalność gospodarcza w zakresie usług wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych do 12 pokoi.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że skoro prowadzony w przyszłości przez Wnioskodawczynię wynajem pokoi gościnnych oraz domków turystycznych do 12 pokoi będzie odbywał się w ramach działalności gospodarczej, zatem uzyskany z tego tytułu przychód należy zakwalifikować do źródła, jakim jest działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie:
a. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,
b. karty podatkowej.

W myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 12 ww. ustawy, użyte w ustawie określenia oznaczają:
• działalność usługowa - pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1293 i 1435 oraz z 2009 r., poz. 256 i 1753), wydanym na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1068 oraz z 2017 r., poz. 60), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3,
• pozarolnicza działalność gospodarcza - pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Pojęcie działalności gospodarczej – do którego odsyła wskazany powyżej przepis – zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:
1. zarobkowym celu działalności,
2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą płacić podatnicy prowadzący działalność usługową lub wytwórczo-usługową, określoną w części I tabeli stanowiącej załącznik Nr 3 do ustawy, zwanej dalej: „tabelą”, w zakresie wymienionym w załączniku Nr 4 do ustawy – przy zatrudnieniu nie przekraczającym stanu określonego w tabeli.

W myśl art. 23 ust. 1a ww. ustawy, zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej mogą opłacać także – na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli – osoby fizyczne, w tym rolnicy równocześnie prowadzący gospodarstwo rolne oraz przedsiębiorstwa w spadku.

Pod pozycją 4 części XII tabeli wymieniono, jako podlegające opodatkowaniu kartą podatkową – usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12, wskazując, że wysokość stawki podatku zależy od ilości mieszkańców miejscowości, w której świadczone są usługi.

Określenie przez ustawodawcę „usługi hotelarskie”, a nie „wynajem pokoi”, czy też „wynajem mieszkań” oraz zapis art. 2 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, jednoznacznie wskazuje, że możliwość opodatkowania tą formą opodatkowania dotyczy działalności gospodarczej – usług hotelarskich, a nie wynajmu, jako odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodu wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź najmu mieszkań prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podatnicy prowadzący działalność, o której mowa w art. 23, podlegają opodatkowaniu w formie karty podatkowej, jeżeli:
1. złożą wniosek o zastosowanie opodatkowania w tej formie,
2. we wniosku, o którym mowa w pkt 1, zgłoszą prowadzenie działalności wymienionej w jednej z 12 części tabeli,
3. przy prowadzeniu działalności nie korzystają z usług osób niezatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne,
4. nie prowadzą, poza jednym z rodzajów działalności wymienionej w art. 23, innej pozarolniczej działalności gospodarczej,
5. małżonek podatnika nie prowadzi działalności w tym samym zakresie,
6. nie wytwarzają wyrobów opodatkowanych, na podstawie odrębnych przepisów, podatkiem akcyzowym,
7. pozarolnicza działalność gospodarcza zgłoszona we wniosku, o którym mowa w pkt 1, nie jest prowadzona poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej, według ustalonego wzoru, na dany rok podatkowy, podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna działalność, wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przed rozpoczęciem działalności. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie złożył oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo oświadczenia o wyborze opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym albo nie zawiadomił w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tej formy opodatkowania, uważa się, że prowadzi nadal działalność opodatkowaną w tej formie; zawiadomienie to podatnik może złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEiDG. W przypadku prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej składa jeden ze wspólników. Wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej podatnik może dołączyć do wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej składanego na podstawie przepisów ustawy o CEiDG.

Zaznaczyć należy, że zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne z tytułu świadczenia usług hotelarskich, czyli krótkotrwałego, ogólnodostępnego wynajmowania pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawania posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi nie przekracza 12. Oznacza to, że kartę podatkową mogą wybrać (oczywiście przy spełnieniu pozostałych warunków) właściciele, posiadacze rozmaitych obiektów hotelarskich, np. hoteli, moteli, pensjonatów, mieszkań, domów, itp., o ile łączna liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 12. Wprowadzone w ustawie ograniczenie do 12 pokoi ma istotne znaczenie z punktu widzenia rozmiarów prowadzonej działalności.

Zatem, jeżeli spełnione będą wyżej wymienione warunki uprawniające do opodatkowania w formie karty podatkowej, to Wnioskodawczyni będzie miała możliwość opodatkowania działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych do 12 pokoi zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie karty podatkowej. Nie ma możliwości opodatkowania w formie karty podatkowej - najmu wykonywanego poza działalnością gospodarczą.

Należy przy tym wskazać, że jednym z warunków uprawniających Wnioskodawczynię do opodatkowania osiąganych przychodów z najmu krótkotrwałego jest prowadzenie w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej. Rozpoczynając tę działalność Wnioskodawczyni, po spełnieniu pozostałych warunków, będzie mogła dokonać wyboru opodatkowania tej działalności w formie karty podatkowej.

W odniesieniu zaś do możliwości opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wskazać należy, że zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Tak wiec, jeśli czynności związane z najmem lokalu mieszkalnego nie będą podejmowane przez Wnioskodawczynię w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to w takiej sytuacji przychody z tego najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. Przychody z najmu ww. lokalu będą wówczas podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze.

Wskazać również należy, że do przychodów uzyskanych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni może zastosować opodatkowanie na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, według progresywnej skali podatkowej określonej w art. 27 tej ustawy (tzw. zasady ogólne).

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz wyżej powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni może opodatkować przychody z prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi gościnnych i domków turystycznych do 12 pokoi w formie karty podatkowej – przy spełnieniu warunków określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, natomiast do dochodów uzyskiwanych z tytuły wynajmu lokalu mieszkalnego stanowiącego Jej majątek prywatny może zastosować jedną z niżej wymienionych form opodatkowania:
• zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, według progresywnej skali podatkowej określonej w art. 27 tej ustawy (tzw. zasady ogólne),
• zasady określone w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 12,5% przychodów.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów