Podatki w wynajmie mieszkań

Przeczytaj także: Najem prywatny czy firmowy? Nie decyduje podatnik a okoliczności

Którą formę opodatkowania wybrać?

Istnieją dwa sposoby opodatkowania najmu - najem prywatny oraz w ramach działalności gospodarczej. Jeśli posiadamy jedno mieszkanie np. odziedziczone w spadku, które czeka, aż dzieci dorosną i dlatego ktoś je wynajmuje, to możemy to traktować jako najem prywatny. Jeśli jednak mieszkań jest więcej i dokonujemy kolejnych transakcji kupna i wynajmu mieszkań to mogą zajść przesłanki działalności gospodarczej. Według orzecznictwa łączna liczba nieruchomości wynajmowanych na ryczałcie nie powinna przekraczać 5 lokali. Wysokość kosztów wynajmowanego mieszkania wpływa na to, która forma opodatkowania będzie bardziej opłacalna dla właściciela. Jeśli koszty są duże (np. mieszkanie było remontowane, spłacamy kredyt - odsetki są kosztem podatkowym), to warto rozważyć opodatkowanie na zasadach ogólnych. Natomiast jeśli koszty są niskie ( np. czynsz administracyjny płaci najemca, nie mamy kredytu, mieszkanie jest nowe i nie wymaga remontu) to wybierzmy ryczałt. Poniżej stawki podatku od wynajmu według form opodatkowania.

*dane na 2019 rok

Wybór formy opodatkowania należy zgłosić do Urzędu Skarbowego do 20 dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z najmu. Regulowanie podatku także różni się w zależności od formy. Ryczałt rozliczany jest w terminie do dnia 31 stycznia następnego roku w postaci złożenia deklaracji PIT-28 oraz PIT-28A. Przy tej formie opodatkowania należy także wpłacać co miesiąc (lub kwartalnie) należny ryczałt (PPE).

W przypadku rozliczeń na zasadach ogólnych dochód należy wykazać w deklaracji PIT-36 w osobnej rubryce - nie łączymy go z dochodami np. z umów o pracę. Wymaganą deklarację musimy złożyć we właściwym Urzędzie Skarbowym w terminie do dnia 30 kwietnia. Tutaj także trzeba wpłacać co miesiąc (lub kwartał) zaliczki na podatek.

Jaki podatek musimy zapłacić wynajmując mieszkanie?

Wybór formy opodatkowania dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Poza podatkiem dochodowym właściciel wynajmowanego lokalu powinien odprowadzać podatek od nieruchomości.

Wysokość podatku ustala gmina w drodze uchwały, a maksymalne stawki są podawane przez Ministra Finansów co rok. W zależności od przeznaczenia nieruchomości, wysokość podatku jest różna. Dlatego też jeśli np. otwieramy firmę w mieszkaniu to musimy liczyć się z wyższym podatkiem od nieruchomości. Podstawę opodatkowania stanowi albo powierzchnia całkowita - w przypadku gruntów lub powierzchnia użytkowa - w przypadku budynków. Aby prawidłowo obliczyć powierzchnię użytkową należy wziąć pod uwagę warunki dotyczące wysokości pomieszczeń. Jeśli występują tam np. skosy lub jest to garaż z sufitem w wysokości 2m to powierzchnia użytkowa będzie mniejsza.

Kto i kiedy płaci podatek od nieruchomości?

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• użytkownikami wieczystymi gruntów;
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
  • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
  • jest bez tytułu prawnego.

Wyliczoną przez gminę kwotę podatku osoby fizyczne powinny opłacić w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada bieżącego roku podatkowego. W przypadku osób prawnych płatność następuje w okresach miesięcznych do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia bieżącego roku podatkowego. Jeżeli kwota podatku nie przekroczy kwoty 100 PLN należy zapłacić ją jednorazowo, w terminie płatności pierwszej raty. Płatności można dokonywać przelewem na rachunek właściwego organu podatkowego lub w gotówce w siedzibie urzędu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2019.1387)
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2019.1170)
• Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 lipca 2019 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w I półroczu 2019 r. (M.P.2019.689 z dnia 17 lipca 2019)
• Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 24 lipca 2019 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2020 - (M.P.2019.738 z dnia 06 sierpnia 2019)