Wynajem apartamentowców na karcie podatkowej

Przeczytaj także: Wynajem domku letniskowego opodatkowany kartą podatkową

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego składającego się z 6 kompleksów mieszkalnych przeznaczonych na wynajem krótkotrwały. Wybudowanych zostanie 6 apartamentowców – każdorazowo będzie wynajmowany cały apartament jako całość. Cztery apartamenty jako osobne jednostki mieszkalne sezonowe będą mieć na górze dwie sypialnie, a dwa apartamenty po jednej sypialni. Każdy z nich będzie mieć na dole łazienkę, kuchnię z jadalnią i bawialnią (bez możliwości spania) – będzie to pomieszczenie do użytku wspólnego dla wszystkich wynajmujących.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy krótkotrwały wynajem powyższych apartamentowców będzie mógł opodatkować kartą podatkową? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Natalie Prinz - Fotolia.com

Karta podatkowa: jak liczyć pokoje w apartamentowcu?

Przy ustalaniu prawa do opodatkowania kartą podatkową wynajmu pokoi, jako taki należy rozumieć nie tylko sypialnię, ale także inne pokoje - w połączone z kuchnią, które służą do spędzania czasu przez mieszkańców. Nie uwzględnia się tutaj natomiast korytarzy, holi, samej kuchni czy łazienki.

Karta podatkowa jest szczególną, uproszczoną formą opodatkowania. Jej konstrukcja prawna polega na tym, że nie ustala się wysokości podstawy opodatkowania. W przypadku podatku dochodowego płaconego w formie karty podatkowej rzeczywiste wyniki gospodarcze osiągane przez podatnika (a więc faktyczne kształtowanie się zarówno wysokości osiąganych przychodów, jak i dochodów podatnika) pozostają bez wpływu na wysokość podatku. Wysokość należnego podatku ustalana jest w oparciu o poziomy obciążeń podatkowych określone przez ustawodawcę jako odpowiednie dla przeciętnie osiąganych rezultatów danej działalności gospodarczej. Stąd, ta forma opodatkowania może być stosowana wyłącznie do rodzajów działalności szczegółowo określonych przez ustawodawcę (przepisy wskazują przedmiot tych działalności i warunki w jakich mają być prowadzone).

I tak, stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą płacić podatnicy prowadzący działalność usługową lub wytwórczo-usługową, określoną w części I tabeli stanowiącej załącznik nr 3 do ustawy, zwanej dalej „tabelą”, w zakresie wymienionym w załączniku nr 4 do ustawy – przy zatrudnieniu nieprzekraczającym stanu określonego w tabeli.

Na mocy art. 23 ust. 1a ustawy, zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej mogą opłacać także – na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli – osoby fizyczne, w tym rolnicy równocześnie prowadzący gospodarstwo rolne, oraz przedsiębiorstwa w spadku.

Część XII tabeli stanowiącej załącznik nr 3 do ustawy, zatytułowana „Usługi osób fizycznych, o których mowa w art. 23 ust. 1a ustawy” określa rodzaje usług w odniesieniu do których podatnicy mogą wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie karty podatkowej.

W pozycji 4 części XII tabeli jako jeden z rodzajów takich usług wymieniono: „Usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12”.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozstrzygnięcie, czy usługi, które planuje świadczyć Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej będą mieścić się w kategorii usług, o których mowa w poz. 4 części XII tabeli.

Jak wskazano we wniosku, Zainteresowany będzie świadczył usługi wynajmu krótkotrwałego, turystycznego (usługi hotelarskie) polegającego na wynajmie apartamentów, przy czym:
• łączna liczba apartamentów będzie wynosić 6;
• 4 apartamenty będą składały się z 2 sypialni na piętrze oraz łazienki i pomieszczenia wspólnego z aneksem kuchennym (kuchni z jadalnią i bawialnią, bez możliwości spania) na dolnym poziomie;
• 2 apartamenty będą składały się z 1 sypialni na piętrze oraz łazienki i pomieszczenia wspólnego z aneksem kuchennym (kuchni z jadalnią i bawialnią, bez możliwości spania) na dolnym poziomie;
• wynajmowane będą wyłącznie całe apartamenty jako „jednostki mieszkaniowe” (a nie poszczególne pokoje/pomieszczenia w ramach apartamentów).

Sam charakter usług Wnioskodawcy mieści się w kategorii „usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych” świadczonych przez osoby fizyczne. Opodatkowanie tych usług zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie karty podatkowej wymaga jednak spełnienia warunku ograniczenia liczby wynajmowanych pokoi do 12.

Kluczowym dla oceny, czy łączna liczba pokoi wynajmowanych przez Wnioskodawcę nie będzie przekraczała 12, jest rozumienie pojęcia „pokój”.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i załączniki do tej ustawy nie zawierają definicji „pokoju”. Tym samym, ustawodawca nie wprowadził szczególnego znaczenia tego pojęcia dla potrzeb stosowania omawianych przepisów. Zgodnie z zasadami wykładni językowej należy przyjąć „zwykłe” rozumienie tego słowa w języku powszechnym.

I tak, pokojem jest „pomieszczenie w mieszkaniu lub innym lokalu, przeznaczone do spędzania w nim określonych pór dnia i nocy” (www.sjp.pl). Słowo „pokój” oznacza wydzielone przegrodami budowlanymi (ścianami) pomieszczenie (izbę), wyposażone w okno i drzwi, przeznaczone do mieszkania w szerokim tego słowa znaczeniu (sypialnia, pokój dzienny, salon). Mianem „pokoju” nie określa się pomieszczeń pełniących funkcje „pomocnicze” (np. korytarza, łazienki, ubikacji, spiżarni, wydzielonej „osobnej” kuchni). Za „pokój” uznaje się natomiast pomieszczenie wyposażone w część kuchenną, które nie jest wyłącznie przeznaczone do przygotowywania posiłków, lecz jednocześnie pełni inne funkcje mieszkalne np. pokoju dziennego (tzw. pokój z aneksem kuchennym).

A zatem, w przypadku wynajmu apartamentów składających się z kilku pomieszczeń dla określenia łącznej liczby wynajmowanych pokoi należy uwzględnić liczbę pokoi w tych apartamentach, a nie liczbę apartamentów jako „jednostek mieszkaniowych”.

Takie rozumienie omawianych regulacji znajduje potwierdzenie w sposobie, w jaki określono usługi w poz. 4 części XII tabeli stanowiącej załącznik 3 do ustawy. Mowa jest tu o „wynajmie pokoi gościnnych” i „wynajmie domków turystycznych”, jeżeli „łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12”. W przypadku „domków turystycznych” ustawodawca nie odnosi się do liczby wynajmowanych domków, ale do liczby pokoi znajdujących się w wynajmowanych domkach. Tym samym, wyraźnie wskazuje, że dla spełnienia warunku limitu ilości pokoi, nie ma znaczenia, czy umowy najmu (usług hotelarskich) dotyczą poszczególnych, oddzielnych pokoi czy większej całości, której elementami składowymi są pokoje (domku turystycznego, apartamentu). Istotna jest łączna liczba pokoi przeznaczonych do udostępniania klientom.

A zatem, wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy, dla obliczenia ilości wynajmowanych przez niego pokoi nie ma znaczenia liczba wynajmowanych „jednostek mieszkaniowych”, tj. apartamentów jako całości. Istotne jest, ile pokoi znajduje się łącznie w oferowanych do wynajmu apartamentach. W opisanym zdarzeniu przyszłym pokojami są:
• sypialnie (łącznie 10) i
• „pomieszczenia wspólne z aneksami kuchennymi” (łącznie 6), przy czym dla ich uznania za pokoje nie ma znaczenia, że nie są przeznaczone do funkcji sypialnych.

A zatem, łączna liczba pokoi, jakie Wnioskodawca zamierza oddawać w najmem (tj. łącznie 16 pokoi) będzie przekraczała 12.

Oznacza to, że – z uwagi na przekroczenie liczby 12 pokoi – usługi świadczone przez Zainteresowanego nie będą mieścić się w kategorii usług wymienionych w pozycji 4 części XII tabeli stanowiącej załącznik nr 3 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie, opisane usługi nie mieszczą się w żadnej innej kategorii usług osób fizycznych, o których mowa w art. 23 ust. 1a ustawy (wskazanych w części XII tabeli stanowiącej załącznik nr 3 do ustawy) ani w żadnej z kategorii działalności usługowych i wytwórczo -usługowych, o których mowa w art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy (określonych w części I tabeli stanowiącej załącznik nr 3 do ustawy).

Podsumowując, z okoliczności zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności, która może podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie karty podatkowej. Skala działalności Zainteresowanego (liczba pokoi przeznaczonych do wynajmu) dyskwalifikuje możliwość objęcia jej opodatkowaniem w formie karty podatkowej, niezależnie od tego czy Zainteresowany spełniłby pozostałe przewidziane w ustawie warunki korzystania z tej formy opodatkowania.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów