Jak rozliczyć usługę na nieruchomości w UE świadczoną przez nievatowców?

Przeczytaj także: Usługi opodatkowane za granicą a zwolnienie podmiotowe z VAT

Miejsce świadczenia usług, czyli w jakim kraju rozliczany jest podatek VAT?

Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 28b ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług na rzecz innego podatnika jest miejsce, w którym usługobiorca posiada siedzibę działalności gospodarczej z uwzględnieniem ust. 2–4 oraz art. 28e, art. 28f ust. 1 i 1a, art. 28g ust. 1, art. 28i, art. 28j ust. 1 i 2 oraz art. 28n. W przypadku świadczenia usług związanych z nieruchomościami należy szczególną uwagę zwrócić na jeden z powyższych wyjątków. Według art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług na nieruchomościach jest miejsce położenia tej nieruchomości. Oznacza to, że podatek VAT rozliczany jest w kraju, w którym znajduje się nieruchomość, bez względu na miejsce siedziby usługobiorcy.


Co więcej, w przypadku usług związanych z nieruchomościami nie ma znaczenia status VAT przedsiębiorcy. Szczególny sposób ustalania miejsca świadczenia usług, a tym samym miejsca rozliczania podatku VAT ma zastosowanie zarówno w przypadku czynnych podatników VAT, jak i przedsiębiorców korzystających ze zwolnienia z VAT.

Przykład 1.
Pan Łukasz jest architektem i świadczy usługę projektowania nieruchomości, w której znajdować się będzie oddział niemieckiej firmy. Budynek położony będzie na terytorium Czech. Czy pan Łukasz będzie zobowiązany do rozliczenia podatku VAT w Polsce?

Nie, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT w Polsce, ponieważ nieruchomość położona jest na terytorium innego państwa UE (Czechy), w którym należy rozliczyć zawartą transakcję.

Co dla celów podatkowych określa się mianem nieruchomości?

W związku z tym, że sposób rozliczenia usług związanych z nieruchomościami podlega specjalnemu ustaleniu miejsca świadczenia, dla zapewnienia jednolitego opodatkowania takich transakcji przez państwa członkowskie ustawodawca wprowadził definicję pojęcia nieruchomości.

Zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym rady (UE) nr 1042/2013 z dnia 7 października 2013 r. zmieniającym rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług za „nieruchomość” uznaje się:

• każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania;
• każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść;
• każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy;
• każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.

Usługa na nieruchomości a limit zwolnienia z VAT

W sytuacji, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty limitu 200 000 zł, przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Dodatkowo, zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy o VAT w przypadku podatników, którzy w danym roku rozpoczynają działalność, wysokość limitu uprawniającego do zwolnienia z VAT obliczana jest z uwzględnieniem proporcji kwoty sprzedaży do okresu prowadzonej przez niego działalności w danym roku.

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy o VAT sprzedaż rozumiana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski oraz eksport towarów i wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. W związku z tym do wysokości limitu uprawniającego do zwolnienia z VAT nie wlicza się sprzedaży z tytułu usług świadczonych na nieruchomościach położonych poza terytorium Polski.

Przykład 2.
Pan Aleksander od kilku lat prowadzi firmę budowlaną i świadczy głównie usługi na nieruchomościach położonych w Niemczech. Wartość sprzedaży na rzecz niemieckich firm w 2018 roku to 500 000 zł. Natomiast wartość sprzedaży na rzecz polskich przedsiębiorców to 60 000 zł. W październiku 2019 r. otrzymał od polskiej firmy zlecenie na wykonanie robót na terytorium Polski na kwotę 10 000 zł. Czy pan Aleksander może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

Tak, pan Aleksander może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, ponieważ nie przekroczył on w poprzednim roku podatkowym kwoty limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia.

Jak opodatkować usługę na nieruchomości położonej w UE świadczoną przez nievatowca?

Świadczenie usług związanych z nieruchomościami położonymi poza terytorium Polski nie podlega opodatkowaniu VAT w Polsce oraz nie wlicza się do limitu sprzedaży uprawniającej do zwolnienia z VAT. Oznacza to, że bez względu na status VAT sprzedawcy transakcja zawsze będzie rozliczana na terytorium kraju, w którym położona jest nieruchomość.

Należy jednak zwrócić uwagę, że sposób rozliczenia takiej transakcji uzależniony będzie od statusu usługobiorcy, czyli czy jest nią inna firma, czy osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej.

W sytuacji, gdy usługobiorcą jest przedsiębiorca, kwestie rozliczenia podatku VAT uzależnione są od przepisów kraju, w którym położona jest nieruchomość. Może okazać się, że pomimo tego, iż polski przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia z podatku VAT w przypadku sprzedaży na terytorium Polski, świadcząc usługę na nieruchomości położonej na terytorium innego kraju UE, będzie zobowiązany do rejestracji do VAT w kraju położenia tej nieruchomości.

Przykład 3.
Pani Sandra podpisała umowę na wykonanie projektu architektonicznego na rzecz firmy niemieckiej. Zaprojektowany budynek znajdować się będzie na terytorium Niemiec. Czy w związku z tym, że pani Sandra nie jest czynnym podatnikiem VAT, będzie zmuszona do rozliczenia podatku VAT?

W przypadku projektu nieruchomości położonej na terytorium Niemiec, pani Sandra nie jest zobowiązana do rejestracji do VAT w Polsce, ponieważ miejscem świadczenia usług jest kraj położenia nieruchomości. Jeżeli przepisy niemieckie wskazują, że to pani Sandra jako usługodawca zobowiązana jest do rozliczenia podatku VAT, będzie ona zmuszona do rejestracji do VAT w Niemczech.

Przykład 4.
Pan Radosław otrzymał zlecenie od osoby prywatnej na wybudowanie budynku jednorodzinnego na terytorium Francji. Czy pan Radosław będzie musiał rozliczyć podatek VAT z tytułu tej transakcji?

Tak, ponieważ usługa świadczona jest na rzecz osoby prywatnej, w związku z czym pan Radosław zobowiązany jest do zarejestrowania się we Francji i rozliczenia francuskiego podatku VAT.

Podsumowując, sposób rozliczenia usług na nieruchomościach położonych na terytorium innego kraju UE nie jest uzależniony od statusu podatnika VAT w Polsce. Znaczenie ma natomiast kraj, w którym położona jest nieruchomość i jego przepisy związane z rozliczeniem takich transakcji oraz status usługobiorcy. Na tej podstawie możliwe jest ustalenie, czy podatek VAT rozliczany jest przez sprzedawcę, czy przez nabywcę usługi. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, dlatego w przypadku wątpliwości warto wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej.