Wynajem nieruchomości obok działalności gospodarczej?

Przeczytaj także: Najem nieruchomości w firmie bez ryczałtu ewidencjonowanego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca prowadzi od września 1992 r. działalność gospodarczą – aptekę oraz wycenę nieruchomości. Zawodowo nie zajmuje się wynajmem lokali.

W marcu 2018 r. zainteresowany wraz z żoną kupił lokal mieszkalny do majątku osobistego (wspólnego), który został wynajęty poza działalnością gospodarczą osobom fizycznym z początkiem czerwca 2019 r. Całość przychodów z najmu rozlicza wnioskodawca – z tego tytułu wybrał opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym. Najem ten nie jest związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Nadto małżonkowie w 2003 r. nabyli do majątku osobistego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, które obecnie jest przekształcane w odrębną własność. W latach 2001-2019 lokal ten był wykorzystywany na potrzeby apteki wnioskodawcy, ale nigdy nie został uznany za środek trwały jego firmy. Wnioskodawca rozważa zaprzestanie prowadzenie apteki i wynajęcie poza działalnością gospodarczą również tego lokalu.

Zainteresowany zadał pytanie, czy w przypadku wynajmu mieszkania oraz lokalu użytkowego będzie w dalszym ciągu mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.; dalej: ustawa PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Laurent Hamels - Fotolia.com

Prowadzenie firmy nie przeszkadza prywatnemu najmowi nieruchomości

Czy można prowadzić firmę a obok niej prywatnie zajmować się wynajmem nieruchomości stanowiących majątek osobisty? Fiskus potwierdza, że takie rozwiązanie jest jak najbardziej dopuszczalne. Mało tego, prywatnie wynająć można nawet nieruchomość, która wcześniej służyła prowadzonej działalności gospodarczej.

Ustawa PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy PIT, źródłami przychodów są:
• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Art. 5a pkt 6 ww. ustawy zawiera definicję działalności gospodarczej. Za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a. budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 5b ust. 1 ustawy PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 cytowanej ustawy, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Wybór sposobu rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Decydujące znaczenie w kontekście rozpatrywanej sprawy ma fakt spełnienia przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

Zgodnie z linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacją indywidualną z dnia 12 września 2018 r., Nr 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF), cyt.: „dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły. Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:
• jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
• wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
• prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym”.

Na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
• prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),
• osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Odnosząc powyższe regulacje do wskazanego we wniosku stanu faktycznego uznać należy, że najem lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego nie będzie spełniał przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowił działalności gospodarczej w rozumieniu wyżej cytowanej ustawy.

Podkreślić należy, że ilość wynajmowanych lokali i wysokość uzyskiwanych z tytułu wynajmu środków finansowych nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Powyższe potwierdzają interpretacja organów podatkowych, m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 sierpnia 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-192/15/MZM, zgodnie z którą, cyt.: „nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie będzie automatycznie czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza”.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów