Wynajem mieszkania a zwolnienie podmiotowe z VAT

Przeczytaj także: Najem nieruchomości: w obrocie VAT również opłaty administracyjne

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni otworzyła firmę z dniem 1 stycznia 2019 r. W jej ramach podpisała umowę z jedną spółką, dla której świadczy usługi:
• podpisywanie umów z pracownikami,
• nadzór nad dokumentacją kadrową,
• nadzór nad pracownikami i zarządzanie w określonej jednostce spółki.

Jej zdaniem wykonywane czynności mieszczą się w grupowaniu PKWiU 70.22.17.0 - usługi zarządzania procesami gospodarczymi i nie wykluczają prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT.

Wnioskodawczyni jest nadto także właścicielem mieszkania, które wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – najemcy na jego potrzeby mieszkaniowe. Najem ten jest zwolniony przedmiotowo z VAT. Zainteresowana zadała pytanie, czy ma prawo do zwolnienia przedmiotowego oraz czy w limicie tego zwolnienia winna uwzględniać przychody z najmu nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Kliknij, aby powiekszyć

fot. kwanchaift - Fotolia.com

Wynajmujesz mieszkanie? Możesz utracić prawo do zwolnienia z VAT

W limicie zwolnienia podmiotowego co do zasady nie uwzględnia się sprzedaży z VAT zwolnionej przedmiotowo. Od reguły tej występuje jednak kilka wyjątków, a jeden z nich odnosi się do transakcji związanych z nieruchomościami. Zatem najem mieszkania, mimo że przedmiotowo zwolniony z VAT, jest wliczany do zwolnienia podmiotowego.

Przez świadczenie usług – zgodnie z art. 8 ust. 1 – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). W tym przypadku ustawa wprowadza wymóg ciągłości wykorzystywania. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
a. transakcji związanych z nieruchomościami,
b. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
c. usług ubezpieczeniowych
- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Jak stanowi art. 113 ust. 9 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 ustawy stanowi, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
1. dokonujących dostaw:
a. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
b. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
• energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
• wyrobów tytoniowych,
• samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
c. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
d. terenów budowlanych,
e. nowych środków transportu;
2. świadczących usługi:
a. prawnicze,
b. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c. jubilerskie;
3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Biorąc pod uwagę powołany powyżej przepis art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. a i b ustawy, stwierdzić należy, że ze zwolnienia podmiotowego o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie korzystają podatnicy świadczący usługi prawnicze oraz usługi w zakresie doradztwa.

W tym miejscu podkreślić należy, że ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do niej, nie definiują pojęcia doradztwa. W potocznym rozumieniu termin „doradztwo” obejmuje szereg usług doradczych, tj. np.: podatkowe, prawne, finansowe. Wobec braku w ustawie definicji doradztwa należy posiłkowo odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie z definicją zawartą w Słowniku Języka Polskiego PWN 2006, pod pojęciem „doradcy” należy rozumieć „tego, kto doradza”. Natomiast „doradzać”, w myśl powołanego wyżej Słownika Języka Polskiego PWN 2006, oznacza „udzielić porady, wskazać sposób postępowania w jakiejś sprawie”. Doradztwo jest zatem udzieleniem fachowych zaleceń, porad, np. ekonomicznych czy finansowych. Użyty w ustawie o podatku od towarów i usług termin „usługi w zakresie doradztwa” należy rozumieć w związku z tym szeroko.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy zauważyć, że o wyłączeniu ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, decyduje kwalifikacja, bądź istota wykonywanych czynności.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do kwestii czy może korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy w sytuacji gdy prowadzona działalność gospodarcza została zakwalifikowana w PKD 7022.Z – pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania a faktycznie wykonywana jest w zakresie prowadzenia bieżących sprawa podmiotu zlecającego.

Analiza przedstawionego opisu stanu faktycznego oraz treści przywołanych regulacji prawnych pozwala na stwierdzenie, że skoro – jak wynika z wniosku – Wnioskodawca w dniu 1 stycznia 2019 r. rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie podpisywania umów z pracownikami, nadzoru nad dokumentacją kadrową oraz nadzoru nad pracownikami i zarządzaniu w określonej jednostce spółki – to o ile – w ramach tej działalności gospodarczej nie będzie wykonywał czynności z zakresu doradztwa, a wartość sprzedaży nie przekroczy kwoty określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, to ma prawo do zastosowania zwolnienia podmiotowego.

Zaznaczyć jednakże należy, że jeżeli wartość sprzedaży przekroczy 200.000 zł, zwolnienie utraci moc począwszy od czynności, którą zostanie przekroczona ta kwota. Wskazania wymaga również, że w przypadku wykonania jakiejkolwiek czynności wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy, Wnioskodawca utraci prawo do zwolnienia podmiotowego. (…)

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do kwestii czy wynagrodzenie otrzymywane z tytułu najmu na cele mieszkaniowe (zwolnienie przedmiotowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) wlicza się do limitu wartości sprzedaży o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Obecnie Wnioskodawca podpisał jedną umowę najmu i z tego tytułu będzie otrzymywać przychody związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (działalność według PKD 6820.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).

Jak wynika z powołanego wyżej przepisu art. 113 ust. 1 i 2 ustawy, do ustalenia limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 wlicza się na mocy cyt. art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) sprzedaż z tytułu transakcji związanych z nieruchomościami. Pojęcie to dotyczy nie tylko dostawy nieruchomości, ale również związanych z nieruchomościami usług, pod warunkiem że nie mają one charakteru transakcji pomocniczych. Zatem w omawianym przypadku do limitu sprzedaży w wysokości 200.000 zł podatnik wlicza wartość świadczonych usług wynajmu długotrwałego pod warunkiem, że usługi te stanowią dla podatnika usługę podstawową.

Jak wynika z przedstawionego opisu stanu faktycznego w przedmiotowej sytuacji spełnione są przesłanki do uznania świadczonych przez Wnioskodawcę usług jako tych, które wliczane są do limitu, o którym mowa w ww. art. 113 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości, które należy zaliczyć do transakcji związanych z nieruchomościami. Ponadto wynajem ten prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej – czynność ta nie jest zatem transakcją pomocniczą. Tym samym świadczenie ww. usług nie mieści się w wyjątku, o którym mowa w ww. art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy.

Zatem wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych zwolnionych przedmiotowo z podatku od towarów i usług (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) Wnioskodawca ma obowiązek uwzględniać przy ustaleniu wartości limitu w kwocie 200.000 zł uprawniającego do zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 w związku z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów