Poradnik PIT-39: Rozliczamy dochód ze sprzedaży mieszkania

Przeczytaj także: Rozliczenie PIT-39 ze sprzedaży mieszkania w 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT przychód podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy czynność ta nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Sprzedaż mieszkania należy zatem tutaj rozliczyć z fiskusem. Służy temu formularz PIT-39 (do pobrania interaktywny formularz PIT-39), który Pan Marcin musi złożyć do 2 maja 2022 r. (skoro sprzedaż miała miejsce w roku 2021) i w tym terminie też zapłacić ewentualny podatek.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest tutaj wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami takimi są m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości itp. (por. art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Opodatkowany jest natomiast dochód uzyskany na sprzedaży, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Gdy zbyta nieruchomość została nabyta odpłatnie (czyli kupiona) podatnik do kosztów uzyskania przychodu zalicza udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, ponoszone w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT). Jeżeli natomiast zbyta nieruchomość byłaby amortyzowana (np. w ramach tzw. prywatnego najmu), wartość dokonanych odpisów również należy tutaj wykazać. Te bowiem pomniejszają koszty podatkowe (zwiększają dochód/zmniejszają stratę).

Tak ustalony dochód na sprzedaży podlega opodatkowaniu. Stawka podatku jest tutaj jedna i wynosi 19% tego dochodu (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT). Wykazany dochód można jednak zwolnić od podatku – przekazując go na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Celem mieszkaniowym jest natomiast m.in. spłata kredytu zaciągniętego (przed sprzedażą nieruchomości) na zakup domu czy mieszkania bądź chociażby zakup innego mieszkania, które ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika (pełny katalog wydatków ponoszonych na cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 15 ustawy o PIT).

Tym samym Pan Marcin w składanym PIT-39 nie uwzględni spłaconego kredytu mieszkaniowego. Ten dotyczył bowiem sprzedawanego mieszkania.

Tyle teorii. Przejdźmy teraz do wyliczeń oraz sporządzenia PIT-a.

Jak wypełnić PIT-39

Założenia

• Przychód uzyskany ze sprzedaży (cena sprzedaży): 250.000 zł (tę wartość należy wykazać w polu 20 formularza PIT-39)
• Koszty uzyskania przychodu (cena zakupu): 200.000 zł (tę wartość należy wykazać w polu 21 formularza PIT-39)
• Dochód ze sprzedaży: 250.000 zł – 200.000 zł = 50.000 zł (tę wartość należy wykazać w polu 23 formularza PIT-39)
• Własne cele mieszkaniowe (czyli pieniądze ze sprzedaży przeznaczone na zakup nowego mieszkania: 250.000 zł - 80.000 zł (spłacony kredyt)): 170.000 zł

Liczymy kwotę zwolnienia podatkowego
Jak zostało to już wyżej podkreślone, ustawodawca pozwala na zwolnienie dochodu ze sprzedaży z podatku. Ponieważ na cele mieszkaniowe nie został przeznaczony cały uzyskany przychód a jego część (reszta stanowiła spłatę kredytu mieszkaniowego), należy dokonać następujących obliczeń:

50.000 zł (dochód ze sprzedaży) x 170.000 zł (kwota przeznaczona na własne cele mieszkaniowe) / 250.000 zł (przychód ze sprzedaży) = 34.000 zł (tę wartość należy wpisać w pole 25 deklaracji PIT-39).

Podstawa opodatkowania: 50.000 zł – 34.000 zł = 16.000 zł (kwotę tę należy wpisać w pole 26 formularza PIT-39).

Obliczony podatek: 16.000 zł x 19% = 3.040 zł (kwotę tę należy wpisać w pole 27 i przenieść w naszm przypadku w pola 29 oraz 34 formularza PIT-39).

W formularzu PIT-39 znalazło się też miejsce na przekazanie 1 proc. podatku wybranej organizacji pożytku publicznego.

REKLAMA

Krzysztof Skrzypek
Doradca podatkowy, nr wpisu 12444