Podatek od przeniesienia własności nieruchomości za zwolnienie z długu

Przeczytaj także: Fiskus o uldze mieszkaniowej: zakup może wyprzedzić sprzedaż mieszkania

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W październiku 2017 r. wnioskodawczyni pożyczyła pieniądze od brata swojego ojca w kwocie 150.000 zł. Od pożyczki tej zapłaciła podatek od czynności cywilnoprawnych. Ponieważ jej możliwości finansowe nie pozwoliły na spłatę pożyczki, zaoferowała ona pożyczkodawcy przeniesienie własności mieszkania, z którego nie korzystała, a wymagającego gruntownego remontu, a które to mieszkanie otrzymała w darowiźnie od swojego ojca w lipcu 2015 r. Pożyczkodawca zgodził się na powyższe rozwiązanie. W efekcie wnioskodawczyni oraz brat ojca w dniu 22 lutego 2018 r. podpisali umowę przeniesienia własności mieszkania w zamian za zwolnienie z długu. W umowie wskazano wartość nieruchomości na 151.000 zł, co było zgodne z jej wartością rynkową.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy przeniesienie własności nieruchomości celem zwolnienia z długu będzie dla niej skutkowało obowiązkiem rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. bzyxx - Fotolia.com

Nie tylko sprzedaż mieszkania objęta podatkiem dochodowym

Ustawa o PIT mówi, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, gdy ma miejsce przed pięcioma laty od jego nabycia. Ów odpłatne zbycie należy natomiast rozumieć szeroko, a nie tylko jako tradycyjną sprzedaż. Fiskus potwierdził w jednej z ostatnich interpretacji, że pod pojęciem tym znajduje się także przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę za zwolnienie z długu.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest to, czy przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu jest traktowane jako odpłatne jej zbycie, a co za tym idzie – czy takie zdarzenie będzie generowało po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychodu z ww. tytułu.

Należy zatem w tym miejscu wyjaśnić, że użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też – jak to ma miejsce w omawianym przypadku – w drodze przeniesienia prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu długu. „Płatność” nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może być także zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni, w zamian za przeniesienie na rzecz brata swojego ojca własności nieruchomości, otrzymała świadczenie wzajemne polegające na zwolnieniu z ciążącego na Niej długu. Innymi słowy, zbyła Ona przedmiotową nieruchomość za zwolnienie z długu. Zwolnienie to miało więc dla Wnioskodawczyni określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestała być zobowiązana wobec swojego wierzyciela (brata ojca) do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.

Reasumując, przeniesienie własności nieruchomości celem zwolnienia się z obowiązku zapłaty długu na rzecz brata ojca stanowi dla Wnioskodawczyni odpłatne zbycie, bowiem wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, że przeniesienie własności tejże nieruchomości zostało dokonane w 2018 roku, jest ono dla Wnioskodawczyni źródłem przychodu, bowiem nie upłynęło pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (2015 rok). Tym samym, dochód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości podlega – zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy – opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, a Wnioskodawczyni jest obowiązana do złożenia zeznania podatkowego o wysokości osiągniętego dochodu w myśl art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów