Koszty i przychody ze sprzedaży nieruchomości należy sumować

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania: gdy nie ma dochodu, nie ma podatku

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W czerwcu 2014 r. wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną za kwotę 155.000 zł, którą kupił w kwietniu 2010 r. za 220.000 zł. W lutym 2014 r. natomiast sprzedał mieszkanie za kwotę 220.000 zł, które kupił w kwietniu 2013 r. za kwotę 149.100 zł.

Na sprzedaży gruntu zainteresowany poniósł w związku z tym stratę w wysokości 65.000 zł, a na sprzedaży mieszkania uzyskał zysk w wysokości 70.900 zł.

Wnioskodawca zadał pytanie, w jaki sposób powinien się rozliczyć z tej sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. chris32m - Fotolia.com

Jak rozliczyć w PIT-39 sprzedaż kilku nieruchomości?

Podatnik, sprzedający w jednym roku kilka nieruchomości, na potrzeby ustalenia wartości dochodu ze sprzedaży powinien dokonać sumowania przychodów i kosztów. Jest to bowiem jedno źródło przychodów. Zsumowane wartości należy wykazać na jednym PIT-39.

Art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powyższe przepisy nie mają zastosowania, jeżeli:
1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W związku z powyższym należy wskazać, że w rozliczeniu rocznym ze sprzedaży mieszkania i działki budowlanej należy zsumować przychody i koszty dotyczące sprzedaży obu nieruchomości. Jeżeli łączne przychody przekraczają łączne koszty, obliczona nadwyżka jest dochodem podlegającym opodatkowaniu.

Ponieważ uzyskane przez podatnika przychody dotyczą tego samego źródła, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości, przy obliczaniu podatku o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy należy zsumować łącznie przychody uzyskane ze sprzedaży obu nieruchomosci i pomniejszyć je o poniesione koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dlatego też w zeznaniu PIT-39 sumuje się przychody i koszty dotyczące sprzedaży obu nieruchomości.

Przy czym należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Podkreślenia również wymaga, iż podstawową zasadą obowiązującą w polskim systemie podatkowym jest zasada samoobliczania podatku, która polega na tym, że podatnik sam określa podstawę opodatkowania, oblicza podatek i odprowadza go do organu podatkowego. Na podatniku ciąży więc obowiązek prawidłowego określenia przychodów, kosztów uzyskania przychodu, dochodu oraz zastosowania odpowiedniego sposobu obliczenia podatku. Organ interpretacyjny nie jest uprawniony (zobowiązany) do obliczenia zobowiązania podatkowego. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy wnioskodawca prawidłowo postrzega jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów