Ulga mieszkaniowa: ważne kto pożycza pieniądze

Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej jako inwestycji nie jest celem mieszkaniowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2018 r. wnioskodawczyni sprzedała swój udział w nieruchomości, który nabyła w spadku po rodzicach oraz w drodze zasiedzenia. Sprzedaż części tego udziału nabytego w spadku po matce miała miejsce przed pięcioma laty od jej nabycia.

Uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na:
• spłatę pożyczki i odsetek od pożyczki, którą przeznaczyła ma zakup i zainstalowanie w 2015 r. na budynku mieszkalnym instalacji fotowoltaicznej. Zgodnie bowiem z zawartą umową z WFOŚiGW z dnia 18 maja 2015 r. udzielono Wnioskodawczyni dofinansowania - na zakup i montaż OZE o mocy 8,25 Kw - w formie pożyczki w wysokości 33 543 zł 33 gr. Od miesiąca zbycia pozostało do spłaty 17 889 zł 65 gr. Ostatnią ratę spłaci we wrześniu 2020 r.
• zakup i montaż zadaszenia nad tarasem trwale związanym z budynkiem mieszkalnym ścianą;
• zakup i montaż wraz z podłączeniem do budynku mieszkalnego zbiornika ekologicznego na nieczystości. Szambo ekologiczne będzie obsługiwać tylko budynek mieszkalny.

Budynek mieszkalny, którego dotyczą powyższe, stanowi współwłasność małżeńską wnioskodawczyni oraz jej męża i służy wyłącznie ich celom mieszkaniowym.
Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy powyższe wydatki może rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na „własne cele mieszkaniowe” podatnika, katalog których został określony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Do wydatków tych zalicza się m. in. określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i pkt 2 lit. a) ww. ustawy wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego oraz na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.

Przy czym przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęć „budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego – ilekroć w ustawie jest mowa o budowie należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy – przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

W świetle zaś przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy Prawo budowlane – poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Z kolei z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) w sytuacji gdy kredyt lub pożyczka:
• zaciągniętego został przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
• zaciągnięty został na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• zaciągnięty został w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej.

Z powyższego wynika, że sam fakt wydatkowania przez podatnika środków pieniężnych na spłatę kredytu (pożyczki) nie daje podstaw prawnych do skorzystania ze zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest ono bowiem uzależnione od spełnienia łącznie trzech warunków. Co z kolei oznacza, że niespełnienie jednego z nich powoduje brak prawa do zwolnienia. (…)

Mając zatem na uwadze brzmienie analizowanego przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz kierując się treścią wniosku, a zwłaszcza zawartego w nim oświadczenia, że czynności polegające na zakupie i montażu zadaszenia nad tarasem, trwale związanego z bryłą budynku mieszkalnego oraz czynności polegające na zakupie, montażu i podłączeniu do budynku mieszkalnego zbiornika na nieczystości (szambo ekologiczne) są to wydatki na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe związane z rozbudową, remontem własnego budynku mieszkalnego, należy uznać, że są one związane z realizacją celu mieszkaniowego Wnioskodawczyni. Tym samym w przypadku przeznaczenia przez Wnioskodawczynię środków ze sprzedaży części opisanych we wniosku nieruchomości nabytych w drodze spadku po matce na ww. cele będą one korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W sytuacji przedstawionej we wniosku brak jest natomiast podstaw do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z treści wniosku wynika bowiem, że pożyczka została zaciągnięta przez Wnioskodawczynię nie w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, lecz udzielona została przez Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Tym samym pomimo, że została ona uzyskana przed sprzedażą nieruchomości nabytych w spadku i przeznaczona na cele mieszkaniowe (zakup i zainstalowanie na budynku mieszkalnym instalacji fotowoltaicznej), to jej spłaty nie można uznać za wydatek na cel mieszkaniowy, albowiem nie został spełniony ustawowy warunek dotyczący podmiotu udzielającego kredytu lub pożyczki.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów