Najem prywatny w podatku VAT

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Tak stanowią art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Powyższe jednak nie oznacza, że każdy, kto para się najmem, musi od razu rejestrować się do VAT-u i rozliczać ten podatek. W rzeczywistości spora część wynajmujących nawet nie słyszała, że z tytułu VAT ciążą na nich jakiekolwiek obowiązki.

Zwolnienie przedmiotowe

Dla trudniących się najmem prywatnym mają zastosowanie takie same reguły przepisów o VAT, jak dla „zwykłych” przedsiębiorców. Oznacza to, że stosowane są tutaj takie same zwolnienia od podatku. I tak zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Dzięki powyższemu zwolnieniu zatem podatnik, który wynajmuje nieruchomość mieszkalną wyłącznie na cele mieszkaniowe, nie musi w ogóle przejmować się podatkiem VAT bez względu na wartość uzyskiwanego z tego tytułu obrotu.

Niestety i tutaj występują pewne wątpliwości, np. w sytuacji gdy najemcą jest firma, która udostępnia najmowane mieszkanie swoim pracownikom na cele mieszkaniowe. Do tej pory organy podatkowe na ogół uznawały, że taki najem również jest zwolniony od podatku na podstawie przytoczonego zwolnienia. To się może jednak zmienić pod naporem sądów i wydanego chociażby ostatnio wyroku przez NSA z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16), który to stwierdził, że do skorzystania ze zwolnienia konieczne jest to, aby najemca realizował w nim własne cele mieszkaniowe.

Zwolnienie podmiotowe

A co w przypadku wynajmu innych nieruchomości? Otóż jeżeli najem to jedyne czynności opodatkowane u podatnika, a roczny obrót z tego tytułu nie przekracza 200.000 zł, może on korzystać ze zwolnienia z uwagi na obroty (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).

Należy jednak pamiętać, że gdyby taki wynajmujący dodatkowo prowadził też inną działalność gospodarczą, na potrzeby zwolnienia podmiotowego musi tutaj sumować obrót z tytułu najmu oraz prowadzonej firmy. Gdyby natomiast z firmy już rozliczał podatek VAT, ze zwolnienia takiego w stosunku do najmu skorzystać nie może.

W dalszym ciągu zwolnione od podatku będą natomiast usługi najmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (opisane wyżej zwolnienie przedmiotowe). Tutaj zatem wystąpi u podatnika sprzedaż zwolniona i opodatkowana. W takiej sytuacji trzeba pamiętać, że od nabycia towarów i usług związanych z wykonywaniem czynności zwolnionych od podatku, podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT (nie występuje związek z czynnościami opodatkowanymi).