Wynajem i sprzedaż wybudowanych mieszkań to działalność gospodarcza
2018-11-21 11:06
Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań jako działalność gospodarcza
Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (lokali mieszkalnych), o których mowa we wniosku.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca - rezydent podatkowy Austrii, zakupił w 2011 r. zabudowaną nieruchomość. Nieruchomość została zakupiona w celu wybudowania budynku (7 lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego) a następnie wynajmu. Z uwagi, że nie było chętnych na najem mieszkań oraz na trudności zarządzania budynkiem z Austrii, Wnioskodawca zlecił sprzedaż lokali firmie zajmującej się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości, która dokonuje i będzie dokonywać ich zbycia w Jego imieniu.
Zarząd budynkiem przekazano zewnętrznej firmie w ramach wspólnoty mieszkaniowej, która wystawia Wnioskodawcy rachunki za zarząd nieruchomością (niesprzedanymi lokalami mieszkalnymi i lokalem użytkowym).
Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie lokale do końca 2019 r. Jeżeli się nie uda sprzedać wszystkich lokali, tak mieszkalnych jak i lokalu użytkowego, Wnioskodawca będzie je wynajmował do czasu, aż uda mu się je sprzedać.
Przenosząc powyższe uregulowania na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić jednoznacznie należy, że uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody ze sprzedaży nieruchomości – tak lokali mieszkalnych jak i lokalu użytkowego, ze względu na sposób jej wykonywania, stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż jaką zamierza prowadzić Wnioskodawca nie będzie sprzedażą okazjonalną mieszczącą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem w zakresie spraw osobistych podatnika lub jego najbliższej rodziny, a więc w żaden sposób nie związanych z działalnością gospodarczą), lecz będzie realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Sposób sprzedaży będzie istotnie odbiegał od normalnego, zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności - składników majątku prywatnego. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość zabudowaną, na której wybudował budynek (7 lokali mieszkalnych i lokal użytkowy) w celach inwestycyjnych celem czerpania zysków, a nie na potrzeby osobiste podatnika.
Ponadto sprzedaż lokali została zlecona pośrednikowi od nieruchomości, a zarząd nad budynkiem przekazano zewnętrznej firmie w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Stwierdzić należy, że działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy czy jego rodziny. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.
Nadmienić należy, że w myśl m. in. wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, przy ocenie czy do działania podatnika ma zastosowanie art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności.
Natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2011 r., sygn. akt II FSK 433/10 dokonano analizy pojęcia działalności gospodarczej. Skład orzekający wskazał, iż dla uznania danej działalności za działalność gospodarczą nie jest konieczna jej rejestracja w sposób określony w odrębnych przepisach, spełnienie innych wymogów formalnych, czy też posiadanie statusu przedsiębiorcy (…). Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego działalności gospodarczej są przypisane do innego źródła przychodów.
Niewątpliwie dokonana sprzedaż przez Wnioskodawcę będzie miała zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu). Sposób wykonywania sprzedaży przez Wnioskodawcę nie będzie prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Działania te z pewnością będą mogły być dokonywane zarówno w fazie przygotowawczej (np. znalezienie i wybór lokali, zakup tych lokali, ich wykończenie, wyposażenie, najem) jak i w okresie sprzedaży (poszukiwanie potencjalnego nabywcy, zawarcie umowy pośrednictwa z agencją nieruchomości, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami).
Całokształt okoliczności faktycznych sprawy, przesądza o tym, że różnego rodzaju działania Wnioskodawcy nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które wykonują przedsiębiorcy i które obarczone są pewnym ryzykiem gospodarczym.
A zatem przychody z opisanej we wniosku sprzedaży lokali mieszkalnych z uwagi na sposób jej prowadzenia, nie będą mogły stanowić źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie, tego rodzaju działania, nie będą miały ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, a lokale te będą miały charakter towarów handlowych a nie majątku prywatnego Wnioskodawcy. Działania Wnioskodawcy wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, wypełniających znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości – lokali, o które pyta Wnioskodawca - nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonej sprzedaży, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychody uzyskiwane z tytułu sprzedaży lokali, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
Przychód ze źródła działalność gospodarcza, winien być rozliczony w zeznaniu rocznym PIT-36 w pozycji pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8.
Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, wskazać należy, że Wnioskodawca z tytułu osiągniętych przychodów ze sprzedaży nieruchomości winien złożyć zeznanie podatkowe PIT-36 i wykazać ten przychód w pozycji pozarolnicza działalność gospodarcza. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Jak uniknąć podatku od sprzedaży budynku firmy?]( "Jak uniknąć podatku od sprzedaży budynku firmy? [© Radu Razvan - Fotolia.com]")
Jak uniknąć podatku od sprzedaży budynku firmy?
Jak uniknąć podatku od sprzedaży budynku firmy?
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/rynek-nieruchomosci/Ceny-mieszkan-wcale-nie-spadaja-263095-50x33crop.jpg "Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]")
Ceny mieszkań wcale nie spadają
