Wynajem nieruchomości przez małżonków na ryczałcie ewidencjonowanym

Przeczytaj także: Przychody z prywatnego najmu w 2018 r.

Załóżmy, że pomiędzy małżonkami występuje wspólność majątkowa, w ramach której wynajmują oni swoje nieruchomości. Każde z nich opłaca z tego tytułu odrębnie podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Dodatkowo każde z małżonków ma też nieruchomości należące do ich majątków odrębnych, które także są wynajmowane. Różne są jednak kwoty takiego najmu. W efekcie miesięczne przychody z najmu oraz wyliczony podatek są dla tych małżonków różne. Przekraczają one jednakże w roku w sumie 100.000 zł. W którym momencie małżonkowie powinni zacząć opłacać wyższy podatek?

Przy wyborze tej formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego należy pamiętać, że podatek jest naliczany od uzyskanego przychodu (a nie dochodu). W rachunku podatkowym nie są zatem uwzględniane koszty uzyskania przychodów.


Do końca 2017 r. stawka podatku dla takich przychodów wynosiła w każdym przypadku 8,5%, bez względu na ich wysokość (czy ilość oddanych w najem nieruchomości). Zmieniło się to jednak z początkiem roku 2018. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym, stawka ryczałtu w wysokości 8,5% ma zastosowanie tylko do przychodów z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze do kwoty 100.000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wzrasta do 12,5%.

Wskazany limit 100.000 zł, po przekroczeniu którego wzrasta stawka podatku, co do zasady przysługuje odrębnie każdemu podatnikowi. Wyjątkiem są tutaj jednak małżonkowie. W ich przypadku limit dotyczy łącznie obojga małżonków i to bez względu na to, czy istnieje między nimi wspólność majątkowa.

Powyższego nie należy jednak rozumieć w ten sposób, że każdy z małżonków ma limit w wysokości 50.000 zł. Jest to bowiem limit łączny liczony od sumy osiąganych przez nich przychodów z najmu. W rezultacie w okresie, w którym suma przychodów z najmu małżonków przekroczy wspomniane wyżej 100.000 zł, powinni oni zapłacić częściowo podatek wg obliczonej stawki 8,5% (liczone od tej części przychodu, która mieści się w limicie 100.000 zł) a częściowo wg stawki 12,5% (od nadwyżki ponad 100.000 zł) – nawet, gdy przychody jednego z nich będą niższe od 50.000 zł, ale drugi małżonek z tego tytułu „zarobił” odpowiednio więcej.