Remont i ulepszenie obcego środka trwałego

Przeczytaj także: Amortyzacja jednorazowa inwestycji w obcym środku trwałym?

Pojęcie remontu budynku czy lokalu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jest to nic innego, jak wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Mówiąc innymi słowy remontem są prace mające na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego obiektu, niepowodujące zmian w jego przeznaczeniu i konstrukcji.

Ulepszeniem jest natomiast przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja danego obiektu, której wartość przekracza (w roku) 10.000 zł, a poniesione wydatki powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania (art. 16g ust. 13 ustawy CIT i odpowiednio art. 22g ust. 17 ustawy o PIT).

W przypadku, gdy podatnik w wynajętym lokalu/budynku, w celu rozpoczęcia w nim działalności, dokonuje w tym samym czasie zarówno prac remontowych jak i adaptacyjnych, na potrzeby prowadzonej firmy, organy podatkowe uważają, że nie istnieje możliwość odrębnego ich rozliczania. W takiej sytuacji całość nakładów należy zaliczyć do wydatków adaptacyjnych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 26.06.2017 r. nr 0111-KDIB2-1.4010.65.2017.1.ZK wyjaśnił, że spółka, która wynajęła na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lokal wymagający kapitalnego remontu, tj. wymiany podłogi, remontu toalety, wymiany instalacji wodnej i kanalizacyjnej, wymiany glazury, sanitariatów, oświetlenia, drzwi itp., gdy przeprowadzenie tych prac jest niezbędne, aby wynajmowany lokal mieszkalny mógł być wykorzystywany w działalności jako lokal użytkowy (niemieszkalny), nie może być mowy o remoncie. W wyniku przeprowadzenia takich prac nastąpi zmiana przeznaczenia tego składnika majątku, bowiem lokal zmieni swoją funkcję z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, a więc nabierze cech środka trwałego, którego dotychczas nie pełnił. W związku z tym wydatki z tego tytułu poniesione przed wykorzystaniem niestanowiącego własności wnioskodawcy składnika majątku w działalności i warunkujące jego wykorzystanie, stanowią inwestycję w obcym środku trwałym.

W rezultacie, jeżeli wartość poniesionych w tym celu nakładów w sumie przekroczy 10.000 zł, podatnik będzie musiał rozpoznać u siebie inwestycję w obcym środku trwałym, ustalić jej wartość początkową i amortyzować, aby wydatki te zaliczyć do kosztów podatkowych.

Jak amortyzować?

Również zasady amortyzacji inwestycji w obcych środkach trwałych są takie same, jak dla samych środków trwałych.

Podatnicy mogą tutaj jednak skorzystać z indywidualnych stawek amortyzacyjnych, uwzględniając minimalny okres amortyzacji określony przepisami ustaw o podatku odchodowym. Dla inwestycji w obcych środkach trwałych w postaci budynków czy lokali, minimalny okres amortyzacji wynosi 10 lat, co daje maksymalną stawkę amortyzacji w wysokości 10% w skali roku.