Rozliczenie VAT od zakupu, remontu i sprzedaży mieszkań
2018-07-12 12:05
Przeczytaj także: Komornik też sprzedaje nieruchomość bez VAT
Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do ich dostawy może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.
Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą polegającą m.in. na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca planuje rozszerzenie zakresu działalności gospodarczej o sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem ewentualnej sprzedaży to lokale mieszkalne, które będą nabywane przez Wnioskodawcę od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, że przedmiotowe lokale zostały wybudowane kilkanaście lub kilkadziesiąt lat przed dokonaniem sprzedaży przez Wnioskodawcę, w wielu przypadkach trudno będzie zweryfikować historię poszczególnych lokali, w szczególności trudno będzie powiedzieć czy zostały one pierwotnie zakupione od dewelopera lub spółdzielni, czy stanowiły one kiedykolwiek przedmiot najmu/dzierżawy lub leasingu i czy kiedykolwiek poniesiono wydatki mające charakter ulepszenia w wysokości przekraczającej 30% wartości lokalu. Lokale będą nabywane przez Wnioskodawcę od osób fizycznych (z rynku wtórnego), bez podatku VAT. Zakupiona nieruchomość nie będzie wykorzystywana do prowadzenia w niej działalności gospodarczej, nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych i zostanie zakwalifikowana jako towar. Lokale zostały wybudowane kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu. Jak wskazał Wnioskodawca lokale były przez kilka lub kilkanaście lat zamieszkiwane, zatem nastąpiło pierwsze zasiedlenie po ich wybudowaniu. Ponadto, zgodnie z oświadczeniem Zainteresowanego od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W celu dalszej odsprzedaży lokale wymagają nakładów finansowych.
W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy sprzedaż opisanych nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanych nieruchomości (lokali mieszkalnych) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanych lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – w rozumieniu nadanym przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz orzecznictwem TSUE – należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie zakupionych lokali mieszkalnych. Jak wynika z opisu sprawy – lokale mieszkalne zostały wybudowane kilkanaście lub kilkadziesiąt lat przed planowaną transakcją sprzedaży przez Wnioskodawcę, pierwotnie zakupione od dewelopera lub spółdzielni. Ponadto, od pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W treści wniosku Wnioskodawca wskazał, że zakupione lokale mieszkalne nie będą wykorzystywane do prowadzenia w nich działalności gospodarczej, nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych i zostanie zakwalifikowana jako towar. W celu dalszej odsprzedaży lokale odsprzedaży lokale wymagają nakładów finansowych.
Zatem, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na ww. lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.
W konsekwencji powyższego spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym, w analizowanej sprawie bezprzedmiotowe stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.
Podsumowując, przy sprzedaży nieruchomości (lokali mieszkalnych) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy lokali mieszkalnych wskazanych w opisie sprawy, należało uznać za prawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia, czy nie będzie On miał prawo do odliczanie podatku VAT z faktur dokumentujących koszty poniesione na ulepszenie bądź remont zakupionego lokalu.
Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a. nabycia towarów i usług,
b. całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
W myśl art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Jak już wskazano wcześniej, sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W konsekwencji, nie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku od towarów i usług, wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na remont przedmiotowych lokali mieszkalnych, gdyż sprzedaż tych lokali przez Wnioskodawcę, nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Zatem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na ww. lokale mieszkalne.
Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że sprzedaż wyżej opisanych lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktur dokumentujących koszty poniesione na ulepszenie bądź remont tych lokali. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Sprzedaż ulepszonego budynku zwolniona z podatku VAT?]( "Sprzedaż ulepszonego budynku zwolniona z podatku VAT? [© Peter de Kievith - Fotolia.com]")
Sprzedaż ulepszonego budynku zwolniona z podatku VAT?
Sprzedaż ulepszonego budynku zwolniona z podatku VAT?
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/rynek-nieruchomosci/Ceny-mieszkan-wcale-nie-spadaja-263095-50x33crop.jpg "Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]")
Ceny mieszkań wcale nie spadają
