Sprzedaż mieszkania: ulga meldunkowa czy cele mieszkaniowe?

Przeczytaj także: Budowa domu na cudzym gruncie bez ulgi w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni wraz z matką w 2004 r. nabyła nieruchomość (każda miała 1/2 udziałów własności). Następnie w 2008 r. matka przekazała wnioskodawczyni swój udział w nieruchomości umową darowizny.

W dniu 17 czerwca 2013 r. wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość, a uzyskane z tego tytułu środki zostały przeznaczone na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej, który to miał miejsce 6 sierpnia 2013 r. (zakup nastąpił do majątku wspólnego małżonków).

Sprzedając nieruchomość w 2013 r. wnioskodawczyni nie złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenia wymaganego przy korzystaniu z ulgi meldunkowej, a dotyczącego zameldowania w zbywanej nieruchomości przez okres dłuży niż 12 miesięcy, niemniej pieniądze zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy z tytułu sprzedaży wystąpił u niej przychód podlegający opodatkowaniu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Svyatoslav Lypynskyy - Fotolia.com

Konsekwencje podatkowe zakupu udziałów w mieszkaniu na raty

Otrzymanie udziału w nieruchomości w formie darowizny jest datą jego nabycia na potrzeby podatku dochodowego. Data ta jest istotna z dwóch powodów. Po pierwsze wyznacza 5-cio letni termin, po upływie którego ze sprzedaży nieruchomości nie trzeba się rozliczać. Po drugie określa zasady opodatkowania oraz korzystania ze zwolnień od podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze zacytowane przepisy konieczne jest więc określenie daty nabycia zbywanej odpłatnie nieruchomości lub prawa, gdyż data ta ma wpływ zarówno na sam fakt powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych jak również określenie reżimu prawnego, któremu podlegać będzie dana czynność.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni udziały w nieruchomości nabyła:
• w drodze kupna w 2004 r. wspólnie z matką (każda po ½) oraz
• w drodze umowy darowizny w 2008 r. od matki, która przekazała jej swój nabyty w 2004 r. udział.

Powyższą nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła w 2013 r. Środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup nowej nieruchomości, którą nabyła wspólnie z mężem w dniu 6 sierpnia 2013 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nabycia. Nie ulega też wątpliwości w orzecznictwie oraz literaturze, że przez nabycie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym następuje odpłatne zbycie, w tym m.in. udziału w nieruchomości, o którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy przyjmować należy potoczne i dość szerokie rozumienie tego pojęcia. Oznacza ono każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub określonego prawa majątkowego w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025), w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 ww. ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Powyższy przepis przewiduje zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność wymóg formy aktu notarialnego.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Natomiast zgodnie z art. 211 i art. 212 ww. ustawy, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Z kolei zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Odnosząc zatem przedstawiony stan faktyczny na grunt powołanych powyżej przepisów nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że dla liczenia terminu posiadania własności nieruchomości ma znaczenie tylko i wyłącznie data faktycznego nabycia udziału w nieruchomości w 2004 r., a bez znaczenia jest data nabycia udziału od jej mamy w drodze darowizny.

Należy bowiem zwrócić uwagę, że zarówno w przepisach prawa cywilnego, jak i podatkowego odróżnia się pojęcia „zniesienie współwłasności” oraz „darowizny”, niezależnie od występującego niekiedy podobieństwa skutków ekonomicznych tych zdarzeń. Umowa darowizny jest oddzielnie uregulowaną w kodeksie cywilnym autonomiczną umową. Odrębnie i w innych częściach kodeksu cywilnego jest uregulowana instytucja „darowizny” (tytuł XXXIII Księgi III „Zobowiązania”) i instytucja „zniesienia współwłasności” (dział IV Księgi II „Własność i inne prawa rzeczowe”). Nie można zatem uznać, że zniesienie współwłasności jest dla celów podatkowych tożsame z darowizną.

Tym samym nabycie w wyniku darowizny części majątku, który należał do innego współwłaściciela, należy traktować jako odrębne nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji zatem uznać należy, że Wnioskodawczyni nabyła poszczególne udziały w nieruchomości w 2004 r. w drodze kupna oraz w drodze umowy darowizny w 2008 r. Zatem bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony stosownie do nabycia udziałów, tj. od końca 2004 r. oraz 2008 r.

Analizując zatem skutki podatkowe odpłatnego zbycia w 2013 r. wskazanej we wniosku nieruchomości należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału nabytego w drodze kupna w 2004 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zatem w tej części zbycie nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w 2008 r. drodze darowizny od matki, należy odnieść się do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Albowiem stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 4 i 5 ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei z ust. 6d ww. przepisu wynika, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).