Ulga mieszkaniowa: urzędnik się spóźni a podatnik zapłaci

Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej i budowa domu jako cel mieszkaniowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2014 r. wnioskodawczyni sprzedała udział w nieruchomości nabyty w drodze spadku po babci zmarłej w 2013 r. W złożonym PIT-39 zainteresowana zadeklarowała przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy na własne cele mieszkaniowe (na co miał czas do końca 2017 r.).

9 października 2016 r. wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę kupna działki. Z uwagi na to, że miał to być teren wydzielony z działki osoby sprzedającej, na którym ustanowiona była hipoteka oraz dużą ilością dokumentów z tym związanych, sprzedaż nastąpiła dopiero 17 sierpnia 2017 r. Kwota zakupu działki pokrywała w całości cenę otrzymaną ze sprzedaży spadku.

Nabyty wydzielony grunt nie był jednak budowlanym (brak było dla niego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy). Decyzja o warunkach zabudowy została wprawdzie wydana lecz na nim wybudowano już budynek. Aby wybudować nowy, konieczna była nowa decyzja. Dlatego wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nabytej działki. W urzędzie gminy powiadomiono ją, że decyzję taką powinna otrzymać do końca roku. Niestety w międzyczasie do urzędów zaczęły napływać wnioski osób, które straciły domy w nawałnicy. W efekcie tych zdarzeń decyzja o warunkach zabudowy, pomimo złożenia wniosku wraz z załącznikami w 2017 r. - nie została wydana do końca roku, a nawet do 9 kwietnia 2018 r.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w takim przypadku jest uprawniona do ulgi mieszkaniowej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Zsolt Biczó - Fotolia.com

Ulga mieszkaniowa: fiskusa nie interesuje powód spóźnienia wydania warunków zabudowy

Zakup gruntu niebudowlanego może korzystać z ulgi mieszkaniowej pod warunkiem, że w określonym czasie zmieni swoje przeznaczenie na właśnie budowlany. Jeżeli przekształcenie nie nastąpi na czas, podatnik traci prawo do ulgi. Nie ma tutaj znaczenia czy spóźnienie w wydaniu decyzji nastąpiło z winy podatnika czy urzędnika.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Wskazany przepis stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ponadto podkreślić należy, że powoływany art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Tym samym istotnym jest aby zostały zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym miejscu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.).

Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskazania także wymaga, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni przeznaczyła środki ze sprzedaży otrzymanego w spadku udziału w nieruchomości na zakup działki gruntu, na którym zamierza wybudować budynek mieszkalny. Dla ww. działki nie została wydana do końca 2017 r. decyzja o warunkach zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że grunt w chwili dokonania wydatku na jego zakup nie musi być przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego. Ustawodawca dopuszcza, by warunek ten spełnił się w późniejszym okresie, tj. po dniu odpłatnego zbycia, ale przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości lub określonych wyżej praw majątkowych.

Podsumowując, zgodnie z obowiązującym przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych realizuje cel mieszkaniowy również wydatek poniesiony na zakup działki innej niż budowlana, pod warunkiem że działka ta, w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie faktycznie zmieni przeznaczenie na działkę pod budowę budynku mieszkalnego. Dla możliwości skorzystania ze zwolnienia nie wystarczy sama możliwość uzyskania takiej decyzji w przyszłości, wynikająca ze spełniania warunków koniecznych do jej uzyskania lecz faktyczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na wybudowanie na gruncie budynku mieszkalnego. Zatem nabycie działki innej niż budowlana z możliwością wydania decyzji o warunkach zabudowy budynkiem mieszkalnym, jeżeli taka decyzja nie zostanie wydana w wymaganym dla tego terminie, nie uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia.

Również zawarcie zapisu w akcie notarialnym dokumentującym zakup działki o tym, że dla ww. terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy bez faktycznego spełnienia tego wymogu powoduje, że niespełniony został warunek uprawniający do skorzystania ze zwolnienia.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów