Definicja nieruchomości i usług na nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Usługi na nieruchomościach w podatku VAT

Ogólna zasada określania miejsca świadczenia (opodatkowania) usług mówi, że jest nim miejsce, w którym to usługobiorca posiada swoją siedzibę, czy stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu. Zasadę tę stosuje się wówczas, gdy usługi są świadczone dla tzw. podatników (art. 28b ustawy o VAT). Inaczej jest w przypadku usług świadczonych dla niepodatników.

Zupełnie odrębnie zostało natomiast uregulowane miejsce świadczenia usług w przypadku usług na nieruchomościach. Zgodnie z art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.


Bardzo istotne jest tutaj zatem określenie, czym w zasadzie jest nieruchomość jak też co dokładnie rozumieć pod pojęciem usług na nieruchomości. Ustawa o VAT tego nie precyzuje. Organy podatkowe często natomiast, przy ustalaniu pojęcia nieruchomości, odnoszą się tutaj do definicji wynikającej z Kodeksu cywilnego.

To oczywiście polskie regulacje, nie obowiązujące w całej Unii Europejskiej. Dlatego też unijny prawodawca, chcąc zapewnić jednolity sposób opodatkowania takich usług, z dniem 1 stycznia 2017 r. wprowadził do rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 77/1 ze zm.) przepisy, które z jednej strony definiują pojęcie nieruchomości, a z drugiej precyzują zakres usług związanych z nieruchomościami (co do tej pory również nie było wyjaśnione i mogło powodować problemy interpretacyjne). Unijny prawodawca wskazał nawet przykładowe transakcje zaliczane do takiej grupy świadczeń.

Nieruchomość na potrzeby VAT

Ar. 13b przytoczonego rozporządzenia wskazuje, że dla celów stosowania dyrektywy 2006/112/WE za "nieruchomość" uznaje się:
a) każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania;
b) każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść;
c) każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy;
d) każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.

Usługi na nieruchomościach

To czym są usługi związane z nieruchomościami, określona natomiast w art. 31a przytoczonego rozporządzenia. Obejmują one jedynie te usługi które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach:
a) gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Do usług na nieruchomościach nie zalicza się natomiast:
a) opracowania planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę;
b) przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
c) świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości;
d) pośrednictwa w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, jeżeli pośrednik działa w imieniu i na rzecz osoby trzeciej;
e) udostępniania miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw, łącznie z innymi powiązanymi usługami umożliwiającymi wystawcy przedstawienie towarów, takimi jak projekt stoiska, transport i przechowywanie towarów, udostępnianie maszyn, okablowanie, ubezpieczenie i reklama;
f) instalacji lub montażu maszyn lub sprzętu, utrzymania i naprawy oraz kontroli maszyn lub sprzętu, jak również nadzoru nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości;
g) zarządzania portfelem inwestycji w nieruchomości;
h) usług prawnych powiązanych z umowami, innych niż wymienione wyżej w ramce w lit. q), łącznie z doradztwem dotyczącym warunków umowy dotyczącej przeniesienia nieruchomości lub wykonania takiej umowy lub też udowodnienia istnienia takiej umowy, jeżeli takie usługi nie dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości.