Wynajem/sprzedaż majątku firmowego rozliczany w ramach firmy

Przeczytaj także: Sprzedaż działki wykorzystywanej w działalności gospodarczej z PIT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W lutym 2016 r. wnioskodawca otworzył firmę zajmującą się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi. W 2016 r. otrzymał też od ojca darowiznę -nieruchomość w postaci gruntu niezabudowanego, który wprowadził do ewidencji środków trwałych prowadzonej firmy (jego wycena nastąpiła w wartości rynkowej). Grunt ten jest wykorzystywany w działalności - został oddany w dzierżawę innemu podmiotowi. Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości sprzeda grunt. Zadał pytanie, jak powinien rozliczać podatek z tytułu tej dzierżawy czy sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł. Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są między innymi, określone w art. 10 ust 1:
• pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3)
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Andrey Popov - Fotolia.com

Sprzedaż firmowego majątku = podatek z działalności gospodarczej

Otrzymany w darowiźnie grunt, który zostanie wprowadzony do firmy i uznany za jej środek trwały, stanowi majątek tej działalności. Oznacza to, że jego późniejsze wydzierżawienie, a nawet sprzedaż, będzie skutkować powstaniem przychodu z tytułu działalności gospodarczej, a nie prywatnego najmu czy prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Do przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Omawiana ustawa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5 a pkt 6 przywołanej ustawy (jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły) lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Analogicznie przychód ze sprzedaży nieruchomości, zależnie od zaistniałych warunków, kwalifikować się będzie albo do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, albo do odrębnego źródła przychodów – określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych .

W wymienionym wyżej przepisie ustawodawca wskazuje, że źródłem przychodów jest również odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak stanowi art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się jednak do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy wskazane zostały bowiem składniki majątku, których zbycie skutkuje powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.

W myśl tego przepisu, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

Zgodnie natomiast z treścią ust. 2c tego artykułu do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

A zatem do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć przychody ze zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, mieszczących się w ustawowej definicji środka trwałego.

Definicja środka trwałego zawarta została w art. 22a ust. 1 przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Środkiem trwałym, niepodlegającym jednak amortyzacji, na podstawie art. 22c pkt 1 ww. ustawy są również grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli spełniają kryteria określone w cytowanym wyżej art. 22a.

W świetle powyższych uregulowań prawnych przychód ze zbycia nieruchomości powinien być zakwalifikowany do przychodów z działalności gospodarczej wtedy, gdy zbycie następuje w wykonaniu tej działalności lub nieruchomość będąca przedmiotem zbycia jest wykorzystywana w działalności gospodarczej i stanowi w związku z tym środek trwały.

Reasumując, jak wynika z wniosku, przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Przychody osiągnięte z tytułu najmu (dzierżawy) tej nieruchomości należy więc – na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Również do tego źródła, stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwalifikuje się przychód z ewentualnego zbycia przedmiotowego gruntu. Jako wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy i stanowiący Jego własność, grunt ten spełnia bowiem przesłanki uznania go - w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za środek trwały.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów