Przy sprzedaży nieruchomości nie ustala się kosztów szacunkowo

Przeczytaj także: Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

19 marca 1991 r. wnioskodawca wraz z żoną otrzymał lokal mieszalny na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i zostali członkami spółdzielni. Dokonali też wpłaty wkładu mieszkaniowego, a następnie spłacili kredyt mieszkaniowy wraz z odsetkami zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę budynku mieszkalnego. Na dzień 20 grudnia 2010 r. (zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia prawa własności) wkład mieszkaniowy wg spółdzielni stanowił 70% wartości rynkowej lokalu, która to została określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wartość rynkowa mieszkania została oszacowana na 233 000 zł, w związku z czym 70% tej kwoty to 163 000 zł. Następnie 16 marca 2015 r. wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie.

Zainteresowany zadał pytanie, czy przychód uzyskany ze sprzedaży może pomniejszyć o powyższy wkład mieszkaniowy w wartości określonej przez spółdzielnię? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Piotr Adamowicz - Fotolia.com

Sprzedaż mieszkania: ważne rzeczywiste koszty a nie operat szacunkowy

W kosztach uzyskania przychodu sprzedaży nieruchomości można uwzględnić jedynie rzeczywiście poniesione wydatki na jej nabycie. Koszt ten nie może być ustalony na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego i to nawet, gdy ten pochodzi od spółdzielni, a wiąże się z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia będzie zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, tj. wartością rynkową na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zatem przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Kwota tego wydatku powinna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
• spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności jest pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal.
Powyższe oznacza, że osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy, w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu.

Zatem wpłacony przez Wnioskodawcę wkład mieszkaniowy bezpośrednio wiąże się z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego, w związku z czym może zostać uznany za koszt uzyskania przychodu stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Równocześnie wskazać należy, że kwota wynikająca z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowiąca 70% wartości rynkowej opisanego lokalu mieszkalnego na dzień zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności, nie może zostać przez Wnioskodawcę zaliczona do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu, ponieważ opinia rzeczoznawcy nie spełnia dyspozycji przepisu art. 22 ust. 6e w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie stanowi bowiem dokumentu, na podstawie którego przepis pozwala ustalić wysokość kosztów nabycia ww. lokalu mieszkalnego oraz wysokość nakładów, które zwiększyły wartość tego lokalu mieszkalnego w czasie jego posiadania przez Wnioskodawcę. Nie jest ani fakturą VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, ani dokumentem stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych, a tylko tak udokumentowane wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Operat szacunkowy zawiera jedynie informację o wartości rynkowej tego lokalu, nie stanowi dokumentu potwierdzającego poniesienie wydatków na jego nabycie i nakładów zwiększających jego wartość w czasie posiadania.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku w kontekście powołanych przepisów, w szczególności art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadzi zatem do wniosku, że kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku są udokumentowane koszty nabycia ww. prawa do lokalu mieszkalnego. Są to więc wydatki, jakie Wnioskodawca poniósł na sfinansowanie kosztów budowy przypadających na ten lokal mieszkalny, czyli wpłacony wkład mieszkaniowy oraz uiszczone koszty związane z kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię na budowę budynku mieszkalnego.

Kosztem jest bowiem faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie wartość nieruchomości wskazana przez Spółdzielnię w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości tego lokalu określonej na dzień przekształcenia. Kosztem powinny być wydatki rzeczywiście poniesione, a nie wydatki szacowane. Stąd konieczność ich dokumentowania. Przy czym sama wartość lokalu mieszkalnego nie musi odpowiadać wydatkom jakie nabywca ponosił na rzecz spółdzielni. Chodzi więc o rzeczywiste wydatki, jakie zostały poniesione na to nabycie, czyli o kwotę jaką Wnioskodawca zapłacił aby ww. lokal nabyć. Tym samym przychód z odpłatnego zbycia lokalu nie może zostać pomniejszony o kwotę 163.000 zł wynikającą z operatu szacunkowego stanowiącą 70% wartości rynkowej lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów