Cele mieszkaniowe: zakup mieszkania nie może wyprzedzić sprzedaży

Przeczytaj także: Wkład własny w kredycie hipotecznym to także cele mieszkaniowe

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Dnia 9 maja 2009 r. wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) za kwotę 80 000 zł. Następnie dnia 3 stycznia 2013 r. małżonkowie zawarli przedwstępną umowę sprzedaży tego prawa z uwagi na podjętą decyzję o przeprowadzce do miasta. Dnia 7 stycznia 2013 r. na ich konto bankowe wpłynęła kwota 10 000 zł tytułem wpłaty na poczet sprzedaży mieszkania.

Kolejnym krokiem było podpisanie 23 stycznia 2013 r. przedwstępnej umowy zakupu prawa własności innego mieszkania wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości gruntowej. Niestety data podpisania umowy zakupu nowego mieszkania (za 146 000 zł) wyprzedziła datę sprzedaży starego (za 137 000 zł). Akt notarialny zakupu został podpisany 31 stycznia 2013 r. zaś akt notarialny sprzedaży 14 lutego 2013 r.

Za sprzedane mieszkanie wnioskodawca wraz z żoną otrzymali oni od nabywcy przelewem na konto bankowe kwotę 10 000 zł w dniu 6 marca 2013 r. a pozostałe 117 000 zł w dniu 13 marca 2013 r.
Dnia 14 marca 2013 r. z tego rachunku bankowego zapłacili natomiast sprzedawcy za zakup nowego mieszkania 109 500 zł, a brakujące 36 500 zł przelali 25 marca 2013 r.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim przypadku zakup nowego mieszkania, jak i związane z nim opłaty notarialne, sądowe i z tytułu podatku PCC, może uznać za cele mieszkaniowe i w konsekwencji nie płacić podatku od sprzedaży starego mieszkania? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni z obecnym małżonkiem nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w dniu 6 maja 2009 r., który to lokal mieszkalny został zbyty w dniu 18 lutego 2013 r. na podstawie notarialnej umowy sprzedaży.

Tym samym sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego - z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 - stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Z treści przytoczonego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu. Ustawodawca jednoznacznie wprowadził do treści przepisu zapis, że zwolnienie obejmuje przychód z odpłatnego zbycia wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że nie jest istotny moment otrzymania przychodu z odpłatnego zbycia, istotnie jest aby był wydatkowany nie wcześniej niż rozpoczynając od dnia odpłatnego zbycia, zgodnie z treścią tego przepisu.

Odnosząc powyższe do sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę, należy wskazać, że otrzymanie w dniu 7 stycznia 2013 r. wpłaty nie skutkowało powstaniem po Jego stronie przychodu, w tym przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dopiero z momentem zawarcia w dniu 18 lutego 2013 r. notarialnej umowy sprzedaży po stronie Wnioskodawcy powstał przychód z tej sprzedaży, albowiem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy powstaje w momencie odpłatnego zbycia, tj. zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wobec powyższego – niezależnie od celu na jaki Wnioskodawca przeznaczył otrzymane na poczet sprzedaży środki pieniężne – nie było to wydatkowaniem przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości (przychód taki powstał bowiem później).

Co więcej, wydatkowanie samego przychodu nie nastąpiło na własne cele mieszkaniowe jako nabycie nieruchomości. Odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego miało bowiem miejsce w dniu 18 lutego 2013 r., tj. po dniu nabycia lokalu mieszkalnego (31 stycznia 2013 r.). Tymczasem konstrukcja omawianego zwolnienia podatkowego przewiduje wyraźne następstwo zdarzeń:
• odpłatne zbycie;
• powstanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia;
• wydatkowanie ww. przychodu na nabycie.

W konsekwencji, brak jest podstaw do uznania poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków na nabycie mieszkania za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko organu interpretacyjnego także potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 891/15 Sąd stwierdził: „Warunkiem skorzystania ze zwolnienia ustanowionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.of. jest to, aby przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Nie ulega wątpliwości, iż środki pieniężne jakie strona uzyskała ze sprzedaży udziałów w opisanej nieruchomości wydatkowała na własne cele mieszkaniowe. Aby spełnione zostały przesłanki wskazane przez ustawodawcę jako obligatoryjne w cytowanych powyżej artykułach, należało ustalić kiedy podatnik uzyskał dochód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości. Ustawodawca bowiem wyraźnie wskazuje, iż najpierw musi powstać dochód ze sprzedaży udziału w danej nieruchomości a następnie winien być wykorzystany na własne cele mieszkaniowe, aby podatnik był uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku.”

W wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 r. sygn. akt 1791/15 Sąd wskazał: „Nie bez znaczenia dla skorzystania z omawianego zwolnienia pozostaje chronologiczny bieg zdarzeń, a więc w pierwszej kolejności odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe, nie odwrotnie. Skoro w celu skorzystania ze zwolnienia podatnik ma wydatkować uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód na cele mieszkaniowe, to warunek ten zostanie spełniony wówczas, gdy zarówno nabycie jak i wydatki związane z tym nabyciem związane zostaną dokonane po uprzednim zbyciu nieruchomości. Bez znaczenia pozostają natomiast okoliczności, że strony zawierając umowę zobowiązującą z zastrzeżeniem terminu umówiły się, iż zaplata ceny za nieruchomość nastąpi w datach i kwotach określonych w umowie przedwstępnej i także w tej umowie określiły kiedy nastąpi przeniesienie własności udziałów w nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma faktyczne przeniesienie własności nieruchomości a nie tylko przekazanie pieniędzy. Bez faktycznego przeniesienia własności nieruchomości środki, jakie uzyskał podatnik, nie stanowią przychodu z odpłatnego zbycia. W konsekwencji nie jest możliwe wydatkowanie przychodu przed odpłatnym zbyciem nieruchomości i wydatkowanie przychodu, który nie powstał.”

Reasumując, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dokonanej po nabyciu lokalu mieszkalnego, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabycie lokalu mieszkalnego, jak i wydatki związane z tym nabyciem muszą być dokonane po sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (obie te przesłanki muszą wystąpić łącznie). (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów