Sprzedaż ziemi rolnej nie zawsze jest zwolniona z podatku

Przeczytaj także: Sprzedaż ziemi rolnej z lasem w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2011 roku wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem do majątku wspólnego 1,7622 ha użytków rolnych stanowiących gospodarstwo rolne. Od gruntu tego płacili podatek rolny oraz otrzymywali dofinansowania z UE (tzw. dopłaty). W 2014 r. małżonkowie sprzedali 0,31 ha z tej ziemi. Sprzedana działka nie straciła rolnego charakteru, o czym świadczy zapis w akcie notarialnym sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie wie jednak w jakim celu nabywcy zakupili tę nieruchomość i czy posiadali gospodarstwo rolne. W chwili sprzedaży do działki nie były doprowadzone żadne media jak też nie miała ona zjazdu z drogi miejskiej. Niemniej po pewnym czasie od zakupu nabywcy prawdopodobnie odrolnili część lub całość działki i zaczęli na niej stawiać dom rodzinny. Przed sprzedażą nie występowano o wydanie warunków zabudowy dla tej działki.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy musi od powyższej sprzedaży gruntu zapłacić podatek dochodowy czy może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego dla gruntów rolnych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Christian Schwier - Fotolia.com

Kiedy zapłacisz PIT od sprzedaży gruntów rolnych?

Przy sprzedaży gruntów rolnych można skorzystać ze zwolnienia z podatku dla nich przewidzianego. ważne jednak jest w takim przypadku, aby zbywane grunty stanowiły gospodarstwo rolne bądź wchodziły w jego skład oraz aby wskutek tej sprzedaży nie utraciły rolnego charakteru. Mówiąc innymi słowy sprzedawca musi znać zamiary nabywcy co do zakupionego gruntu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy).

Jednakże stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Na wstępie wykładni powołanego przepisu należy podkreślić, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym poglądem przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane ściśle, w oparciu o wykładnię gramatyczną przepisów ustawy, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustanawia zwolnienie podatkowe, które ma zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1. podatnik uzyskał przychód z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości (przesłanka „pozytywna”);
2. nieruchomości te na moment sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego (przesłanka „pozytywna”);
3. przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny (przesłanka „negatywna”).

Przechodząc do analizy ww. przesłanek „pozytywnych” zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przepis ten dotyczy sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, co oznacza, że transakcja może obejmować, np. wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego bądź niektóre z nich.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera przy tym definicji pojęcia „gospodarstwo rolne”. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 1381, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 1 tej ustawy, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Natomiast art. 2 ust. 1 ustawy stanowi, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Wykładnia językowa powołanego art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala więc na stwierdzenie, że:
• sprzedawane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
• muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1. grunty rolne;
2. grunty leśne;
3. grunty zabudowane i zurbanizowane;
4. użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R;
5. (uchylony);
6. grunty pod wodami;
7. tereny różne oznaczone symbolem –Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia grunty rolne dzielą się na:
1. użytki rolne, do których zalicza się:
a. grunty orne, oznaczone symbolem - R,
b. sady, oznaczone symbolem - S,
c. łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
d. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
e. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
f. grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
g. grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W,
h. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr;
2. nieużytki, oznaczone symbolem - N.

Przechodząc do analizy przesłanki o charakterze „negatywnym” – tj. braku utraty charakteru rolnego gruntów w związku ze sprzedażą – wskazać należy, że utratę charakteru rolnego gruntów dotychczas wchodzących w skład gospodarstwa rolnego powoduje faktyczne przeznaczenie ich na inne cele, np. na działalność gospodarczą lub pod budownictwo.

Ustawodawca nie ogranicza przy tym zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży – nie posługuje się bowiem sformułowaniem „utraty charakteru rolnego gruntów na skutek sprzedaży”. Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 używa określenia o szerszym znaczeniu językowym - „w związku ze sprzedażą”. Oznacza to, że chodzi o każdy przypadek utraty przez grunty charakteru rolnego, który można obiektywnie powiązać z dokonana sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem, utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być rozumiany w ten sposób, że już z chwilą dokonania czynności sprzedaży powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu.

Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych. Cel nabycia może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, statusu nabywcy, jak również z okoliczności związanych z daną transakcją.

Jednocześnie, skoro warunkiem zwolnienia jest, aby „przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny” (a contrario – przychód ma zostać uzyskany w związku ze sprzedażą gruntów, które w związku z tą sprzedażą zachowały charakter rolny), podatnik korzystający z omawianego zwolnienia musi mieć wiedzę w zakresie spełnienia analizowanej przesłanki – tj. braku utraty charakteru rolnego gruntów w związku ze sprzedażą. Brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do faktycznego sposobu wykorzystywania tego gruntu wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy.

W opisanym stanie faktycznym w 2014 r. Wnioskodawczyni razem z mężem sprzedała część gruntu rolnego, tj. 0,31 ha. Wnioskodawczyni nie wie, w jakim celu nabywcy zakupili nieruchomość i czy posiadali gospodarstwo rolne. Nie wie czy cel zakupu przez nabywców został zrealizowany. Jak wskazała Wnioskodawczyni, po zakupie nowi nabywcy po pewnym okresie prawdopodobnie odrolnili część lub całość działki.

W niniejszej sprawie z okoliczności faktycznych przedstawionych w treści wniosku i jego uzupełnienia nie wynika, że grunty nie utraciły wskutek sprzedaży charakteru rolnego. Wobec powyższego – w oparciu o okoliczności faktyczne sprawy przedstawione przez Wnioskodawczynię – nie można uznać, że przychód uzyskany przez nią ze sprzedaży nieruchomości (części nieruchomości) spełnia wszystkie omówione przesłanki zwolnienia go od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro z ujawnionego przez Wnioskodawczynię opisu stanu faktycznego nie wynika w sposób jednoznaczny, że spełniona została ujęta negatywnie przesłanka określona w art. 21 ust. 1 pkt 28 in fine ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (brak jest danych pozwalających przyjąć, iż grunty będą wykorzystywane dla celów rolniczych), nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Ustalenie, iż Wnioskodawczyni służy takie prawo, musi łączyć się z bezsprzecznym wykazaniem przez Nią (jako osoby zainteresowanej korzystaniem ze zwolnienia przedmiotowego) zaistnienia okoliczności odpowiadających przesłankom z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czego odzwierciedleniem powinny być informacje zawarte w opisie zdarzenia zawarte we wniosku o wydanie interpretacji. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni w sposób wyraźny stwierdziła, że nie wie w jakim celu została nabyta nieruchomość oraz czy nabywcy posiadali gospodarstwo rolne.

Mając na względzie powyższe rozważania nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, która uważa, że dla zastosowania ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy istotny jest brak zmiany charakteru działki (braku przekształcenia gruntu) na dzień sprzedaży. Ustawodawca nie ogranicza bowiem zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży, ani nie utożsamia pojęcia „utraty charakteru rolnego gruntów” ze zmianą ich formalnoprawnego charakteru.

Podsumowując, dokonana w 2014 r. sprzedaż części gruntu nie spełnia warunku zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto wskazać należy, że okoliczność czy dana nieruchomość lub jej część w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem obowiązek udowodnienia ich zaistnienia ciąży na podatniku, tj. osobie, która zamierza skorzystać ze zwolnienia. Zaś indywidualna interpretacja przepisów prawa jest jedynie przedstawieniem poglądu organu dotyczącego rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do określonej sprawy indywidualnej. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów