Wyższy ryczałt od najmu nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym

Przeczytaj także: Zmiany w ryczałcie ewidencjonowanym na 2018 r.

W pierwszej kolejności zastanówmy się jakiego typu właścicieli mieszkań może zaboleć ta zmiana. Skoro stawka podatku nie ulega zwiększeniu przy przychodach do 100 tys. zł rocznie, to jej wzrost dotyczy tylko najbardziej zamożnych inwestorów. Aby osiągać przychody z najmu na poziomie większym niż 100 tys. zł rocznie, hipotetyczny właściciel musiałby w Warszawie posiadać i wynajmować co najmniej 4 mieszkania pięćdziesięciometrowe. Zakładając miesięczną stawkę wynajmu 50 zł / m2, roczne przychody (bez uwzględniania pustostanów) wyniosłyby 120 tys. zł. Zakładając średni koszt nabycia m2 mieszkania na poziomie 8 tys. zł, mieszkania te warte byłyby 1,6 mln zł. Pokazuje to, że wzrost stawki ryczałtowej potencjalnie może dotknąć wyłącznie majętne osoby, a więc nieznaczną część naszego społeczeństwa.

Kontynuujmy rozważania na podstawie wspomnianego inwestora z 4 mieszkaniami. Przed podwyżką stawki ryczałtowej właściciel płacił w skali roku 10,2 tys. zł podatku, a jego rentowność liczona jako relacja przychodów (pomniejszonych o podatek) do wartości posiadanych mieszkań wynosiła 6,9 proc.
Po zmianie przepisów, właściciel zapłaci w skali roku jedynie o 800 zł podatku więcej, a jego rentowność obniży się do 6,8 proc. Zakładając, że właściciel posiada 10, a nie 4 mieszkania, przy powyższych parametrach rentowność obniży się z 6,9 proc. przed zmianami stawek do 6,7 proc. po zmianach. W skali roku właściciel 10 mieszkań zapłaci o 8 tys. zł wyższy podatek, a jego przychód po opodatkowaniu (267 tys. zł w skali roku) zmniejszy się o 2,9 proc. w porównaniu ze stanem prawnym przed zmianami.


Wzrost stawek opodatkowania to także dobry moment, aby przyjrzeć się innym możliwym formom opodatkowania, bowiem właściciel mieszkań na wynajem nie jest „skazany” na ryczałt. Dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej pozostaje jeszcze możliwość rozliczania się z fiskusem na zasadach ogólnych.

Zasadnicza różnica między ryczałtem, a zasadami ogólnymi polega na tym, że w przypadku rozliczania się ryczałtem nie ma możliwości pomniejszenia podatku poprzez zaliczenie kosztów posiadania mieszkania. W przypadku zasad ogólnych, właściciel opłaca stawki rzędu 18 lub 32 proc. (w zależności w którym progu podatkowym się znajduje) od wygenerowanego dochodu. Teoretycznie stawka opodatkowania jest zdecydowanie wyższa niż w ryczałcie, ale na zasadach ogólnych właściciel może do przychodów przypisać koszty, które obniżą podstawę od której będzie wyliczany podatek.
To rozwiązanie może okazać się szczególnie korzystne dla osób, które wynajmują mieszkanie zakupione na kredyt (część odsetkowa kredytu może pomniejszyć dochód). Dodatkowo, właściciel ma możliwość uwzględnienia w kosztach remonty oraz amortyzację mieszkań, która w szczególnych przypadkach może wynosić nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie.

Właściciele mieszkań mają do wyboru także inne formy rozliczania podatku, a powyższe przykłady miały jedynie pokazać, że wzrost stawek nie przełoży się istotnie na rentowność osób rozliczających się ryczałtem oraz, że istnieją inne możliwości rozliczania się z fiskusem, jak chociażby wspomniane zasady ogólne. Warto pamiętać, że wyboru pomiędzy tymi dwoma sposobami rozliczania podatku można dokonać tylko do 20 stycznia każdego roku, a przez resztę roku podatnicy zobowiązani są do rozliczania podatku według zadeklarowanego trybu.

Piotr Ludwiczak, Head of Research, Michael/Ström Dom Maklerski