Przychody z prywatnego najmu w 2018 r.

Przeczytaj także: Wynajem nieruchomości przez małżonków na ryczałcie ewidencjonowanym

Ryczałt ewidencjonowany charakteryzuje się płaceniem podatku od uzyskanego przychodu, ale wg niższej stawki, aniżeli ma to miejsce przy skali podatkowej. Przy skali podatkowej podatek jest płacony od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Rośnie jednak stawka podatku.

Przychody z najmu

Bez względu na to, jakie zasady opodatkowania podatnik wybrał dla przychodów uzyskiwanych z najmu, wartość takiego przychodu ustala w taki sam sposób. Są to mianowicie otrzymane lub postawione do jego dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W związku z tym jeżeli najemca nie zapłacił czynszu, przychód nie powstanie tak długo, aż zaległa kwota nie zostanie uregulowana (lub postawiona do dyspozycji wynajmującego). Jeżeli wynajmujący jest jednocześnie podatnikiem podatku od towarów i usług, przychodem jest otrzymany czynsz pomniejszony o należny podatek VAT.


Warto pamiętać, że przychodem nie jest również otrzymana kaucja. Ma ona bowiem charakter zwrotny, w związku z czym nie jest definitywnym przysporzeniem finansowym u wynajmującego. Przychodem stanie się ona dopiero w razie jej zatrzymania przez wynajmującego np. na poczet zaległego czynszu.

Koszty uzyskania przychodu

Z uwagi na to, że w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatek jest płacony od uzyskanego przychodu, o rozliczaniu kosztów uzyskania przychodu możemy mówić jedynie przy opodatkowaniu przychodów z prywatnego najmu skalą podatkową.

Koszty takie wynajmujący ustala na zasadach ogólnych określonych w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT (czyli mówiąc w pewnym uproszczeniu - tak samo jak przedsiębiorcy). Do kosztów zalicza się zatem koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zaliczane są do kosztów podatkowych pod warunkiem, że to wynajmujący jest obowiązany do ich ponoszenia. Nadto - podobnie jak w przypadku przychodów - do kosztów podlegają zaliczeniu wyłącznie wydatki faktycznie poniesione (a więc zapłacone).

Obowiązki ewidencyjne

Podatnik rozliczający przychody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym jest zwolniony z obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeżeli pisemna umowa najmu określa kwotę czynszu najmu. Gdy wysokość czynszu najmu nie wynika z umowy zawartej na piśmie lecz ustnych ustaleń czy wręcz umowy zawartej ustnie, wynajmujący musi prowadzić ewidencję przychodów.

Podatnik korzystający z opodatkowania prywatnego najmu skalą podatkową nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów czy ksiąg rachunkowych. Na potrzeby rozliczenia podatku musi jedynie gromadzić i przechowywać dokumenty, na podstawie których wylicza wysokość osiągniętych przychodów i poniesionych kosztów. Dla przejrzystości obliczeń pomocniczo warto zaprowadzić tutaj podatkową księgę przychodów i rozchodów.