Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży wspólnego domu jednorodzinnego

Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej i budowa domu jako cel mieszkaniowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2014 r. małżonkowie nabyli do majątku wspólnego dom jednorodzinny, który sprzedali w 2016 r. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze małżonkowie przeznaczyli na remont i rozbudowę domu należącego do majątku odrębnego wnioskodawczyni. Mąż zainteresowanej zmarł w 2017 r. Faktury dokumentujące remont i rozbudowę były wystawiane na dane obojga małżonków bądź wyłącznie na męża wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w takim przypadku może w ramach ulgi mieszkaniowej rozliczyć poniesione wyżej wydatki w pełnej wysokości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. evkaz - Fotolia.com

Cele mieszkaniowe małżonków przy sprzedaży nieruchmości

Gdy nieruchomość sprzedają wspólnie małżonkowie - każdy z nich jest zobowiązany do rozliczenia się z tego tytułu z podatku dochodowego (odrębnie). Każdy z nich musi osobno też udokumentować prawo do ulgi mieszkaniowej - jeżeli chce z niej skorzystać. Jeden z małżonków nie może przy tym "zawłaszczyć" dla siebie wszystkich ponoszonych wydatków na remont czy rozbudowę innego domu - gdy te były pokrywane ze wspólnych pieniędzy.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednak w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Wskazać należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych powinna polegać na tym, że w przypadku przebudowy lub remontu własnego budynku mieszkalnego podatnik w przebudowanym lub wyremontowanym budynku takie cele będzie realizować, a więc będzie w nim mieszkał. Chodzi przy tym o budynek mieszkalny, do którego podatnikowi przysługuje tytuł własności lub współwłasności zgodnie z regulacjami prawa cywilnego, a więc budynku budowanego na gruncie, do którego podatnikowi przysługuje tytułu własności lub współwłasności.

W kwestii rozliczenia przez małżonków przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej wspólnością majątkową wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiągniętych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego. Stwierdzić zatem należy, że Wnioskodawczyni sprzedając wraz z małżonkiem w 2016 r. nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego uzyskała przychód odpowiadający ½ ceny sprzedaży.

Skoro samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każdy z małżonków, to również warunki zastosowania zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym, każdy z małżonków może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki do jego zastosowania.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w małżeństwie Wnioskodawczyni obowiązywał ustrój wspólności majątkowej, o którym mowa w art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

W myśl natomiast art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3. Zatem ustanie współwłasności małżeńskiej, np. poprzez śmierć jednego z małżonków, powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych.

Natomiast zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa art. 33 Kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka (np. nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej), pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.

Mając na uwadze powyżej powołane przepisy wskazać należy, że w przypadku zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, każdy z nich jako odrębny podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie wydatki ponoszone na własny cel mieszkaniowy, jakim jest rozbudowa i remont budynku mieszkalnego, którego Wnioskodawczyni jest właścicielem, pochodzą ze środków wspólnych małżonków, gdyż Wnioskodawczyni i Jej mąż objęci byli ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Zatem uznać należy, że wydatki ponoszone były w równym stopniu zarówno przez Wnioskodawczynię, jak i Jej męża. Bez znaczenia jest fakt, że część faktur wystawionych jest wyłącznie na nazwisko zmarłego męża Wnioskodawczyni albo na oboje małżonków. Skoro przedmiotowe wydatki ponoszone były w okresie, gdy Wnioskodawczyni pozostawała w związku małżeńskim, w którym istniała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, to ww. faktury mogą stanowić dowód poniesienia wydatku zarówno przez Wnioskodawczynię, jak i Jej męża, bez względu na którego z małżonków zostały wystawione. Na tym polega ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, że nie ma potrzeby aby faktury dokumentujące wydatki ponoszone z majątku wspólnego małżonków były wystawiane na nazwisko zarówno jednego, jak i drugiego z małżonków, skoro środki na te wydatki pochodziły z majątku wspólnego małżonków. Powyższe oznacza, że oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków.

Zatem, Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, wyłącznie połowę poniesionych w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej wydatków przeznaczonych na remont i rozbudowę, a pochodzących ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu.

Nadmienić należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że dany wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy sprzedaży, rachunki, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Skoro Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia podatkowego powinna liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości wspólnej na cele mieszkaniowe.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów